Köpa hus – hela processen steg för steg

Hur köper man hus? Processen i korthet

Ett husköp följer nästan alltid samma ordning: ekonomi, lånelöfte, visning, besiktning, budgivning, kontrakt, tillträde och lagfart. Tabellen visar stegen och ungefär hur lång tid de tar. Tiderna varierar med marknaden och med vad du och säljaren kommer överens om.

Steg	Vad händer	Ungefärlig tid
1. Räkna på ekonomin	Du tar fram kontantinsats, engångskostnader och en månadskalkyl	Några kvällar
2. Lånelöfte	Banken prövar din ekonomi och ger ett maxbelopp	Några dagar, gäller vanligen 3–6 månader
3. Leta och gå på visning	Du bevakar annonser och går på visningar	Veckor till många månader
4. Granska och besikta	Du läser handlingarna och anlitar besiktningsman	Ofta 1–2 veckor
5. Budgivning	Spekulanterna lägger bud via mäklaren	Ofta några dagar
6. Köpekontrakt och handpenning	Ni skriver kontrakt, du betalar handpenning	Kontrakt inom några dagar, handpenning inom cirka en vecka
7. Inför tillträdet	Lånet slutförs, försäkring och el tecknas	Ofta 2–4 månader
8. Tillträdesdagen	Slutbetalning, köpebrev och nycklar	Ett möte på ungefär en timme
9. Efter köpet	Lagfart, pantbrev och inflyttning	Lagfart söks inom tre månader

Vill du ha allt som en avbockningslista finns checklistan för husköp.

Steg 1: Räkna på ekonomin

Börja med att räkna ut vad du har råd med, inte med att titta på annonser. Sedan 1 april 2026 får bolånet vara högst 90 % av husets värde, så du behöver minst 10 % i kontantinsats. Utöver den behöver du egna pengar till lagfart, eventuella pantbrev och besiktning.

Räkna också på månadskostnaden: ränta, amortering och driftkostnad för uppvärmning, el, vatten, sophämtning, försäkring, fastighetsavgift och underhåll. Ett hus har ingen månadsavgift. Kostnaderna finns dock kvar och du betalar dem själv. Guiden hur mycket kan jag köpa hus för går igenom kalkylen.

Steg 2: Skaffa lånelöfte

Ett lånelöfte är bankens förhandsbesked om hur mycket du får låna. Det är kostnadsfritt, gäller vanligen tre till sex månader och banken tar en kreditupplysning. Lånelöftet är inte bindande för banken, som gör en ny prövning när du har hittat ett hus.

Mäklare vill normalt se ett lånelöfte innan du får delta i budgivningen. Banken räknar med en kalkylränta som är högre än dagens ränta för att se att du klarar en räntehöjning. Läs mer om hur lånelöftet fungerar.

Steg 3: Leta och gå på visning

Bestäm först vilka krav som är absoluta, till exempel läge, antal rum och pendlingstid, och vilka som går att kompromissa om. Läs objektsbeskrivningen, energideklarationen och säljarens frågelista före visningen, så att du vet vad du ska titta extra på.

På visningen tittar du på tak, fasad, grund, våtrum och källare eller krypgrund, och du frågar mäklaren om driftkostnader, renoveringar och varför säljaren flyttar. Gå gärna på en andra, enskild visning om huset är intressant. Guiden om visning av hus har hela listan med frågor.

Steg 4: Granska huset och besikta

Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt. Fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du inte i efterhand kräva säljaren på som dolda fel. Därför anlitar de flesta en besiktningsman för en överlåtelsebesiktning, som oftast kostar 7 000–15 000 kr.

Besiktningen görs antingen före budgivningen eller efter kontraktet med stöd av en besiktningsklausul. El, VVS, ventilation, avlopp och radon ingår normalt inte, men kan ofta köpas till. Skriver besiktningsmannen att något bör utredas vidare behöver du gå vidare med det, annars står du risken själv. Läs mer om husbesiktning och om undersökningsplikten.

Steg 5: Budgivning

Budgivningen sköts av mäklaren, som ska framföra alla bud till säljaren. Bud på hus är inte juridiskt bindande. Du kan dra tillbaka ett bud, och säljaren väljer fritt vem hen säljer till, även om någon annan har bjudit högre.

Sätt ditt maxpris före budgivningen och räkna in lagfart, pantbrev och kända renoveringsbehov i det. Du kan villkora budet, till exempel med att du får besikta huset. Säljaren kan då dock föredra ett bud utan villkor. Mer om upplägg och strategi finns i guiden om budgivning.

Steg 6: Köpekontrakt och handpenning

Köpet blir bindande när både du och säljaren har skrivit under köpekontraktet. Kontraktet måste vara skriftligt och innehålla köpeskilling, fastighetsbeteckning och en förklaring att säljaren överlåter fastigheten till dig. Det finns ingen ångerrätt vid fastighetsköp.

Vill du kunna dra dig ur om besiktningen visar allvarliga fel eller om lånet inte går igenom, måste det stå som villkor i kontraktet. Läs hela kontraktet i lugn och ro före mötet och fråga mäklaren om det du inte förstår. Guiden om köpekontrakt förklarar vad som ska stå där.

Handpenningen är normalt 10 % av köpeskillingen och betalas oftast inom ungefär en vecka efter kontraktet, ofta till mäklarens klientmedelskonto. Den är en del av priset, inte en extra kostnad.

Steg 7: Inför tillträdet

Tiden mellan kontrakt och tillträde använder du till att göra klart det praktiska. Det viktigaste är att slutföra bolånet hos banken, teckna villaförsäkring från tillträdesdagen och teckna elavtal.

1. Skicka köpekontraktet till banken och skriv på lånehandlingarna.
2. Välj bindningstid och jämför bolåneräntor hos flera banker.
3. Teckna villaförsäkring som börjar gälla på tillträdesdagen.
4. Teckna elnäts- och elhandelsavtal, och bredband om du vill ha det från dag ett.
5. Gör flyttanmälan hos Skatteverket och boka flytthjälp.
6. Stäm av med mäklaren om du får göra ett avstämningsbesök i huset före tillträdet.

Risken för huset ligger på säljaren fram till tillträdet om ni inte har avtalat något annat. Skadas huset före tillträdet är det alltså i första hand säljarens ansvar.

Steg 8: Tillträdesdagen

På tillträdesdagen träffas du, säljaren och mäklaren, oftast på din eller säljarens bank. Banken betalar ut lånet, du betalar resten av kontantinsatsen och säljaren löser sina lån. Mäklaren går igenom likvidavräkningen, där fastighetsavgift och andra löpande kostnader fördelas mellan er.

När pengarna är överförda skriver ni under köpebrevet, som är kvittot på att huset är betalt, och du får nycklarna. Säljaren ska ha flyttstädat. Gå helst igenom huset samma dag och hör av dig till mäklaren direkt om något som skulle ingå saknas. Läs mer om tillträdet.

Steg 9: Efter köpet – lagfart, pantbrev och flytta in

Lagfart är registreringen av dig som ägare hos Lantmäteriet och ska sökas inom tre månader. Lagfarten kostar 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr. Banken sköter oftast ansökan, eftersom den behöver pantbrev som säkerhet för lånet.

Pantbrev är bevis på att huset är pantsatt. Befintliga pantbrev följer med huset utan kostnad. Räcker de inte till ditt lån tas nya ut för 2 % av beloppet plus 375 kr per pantbrev.

Väl inflyttad bör du lära dig huset: var huvudkranen för vatten sitter, var elcentralen finns och hur värmesystemet sköts. Säljaren ansvarar för dolda fel i 10 år från tillträdet. Du måste dock reklamera inom skälig tid efter att du upptäckt ett fel. Första tiden i huset beskrivs i guiden efter köpet.

Vad kostar pengar när under ett husköp?

De stora utgifterna kommer vid tre tillfällen: besiktningen, handpenningen och tillträdet. Exemplet gäller ett hus för 4 000 000 kr med maximalt bolån på 3 600 000 kr, där huset redan har pantbrev på 2 000 000 kr.

När	Kostnad	Belopp i exemplet
Före bud eller efter kontrakt	Överlåtelsebesiktning	7 000–15 000 kr
Cirka en vecka efter kontrakt	Handpenning, 10 % av priset	400 000 kr
Tillträdesdagen	Resten av köpeskillingen, varav bolån	3 600 000 kr
Vid eller strax efter tillträdet	Lagfart	60 825 kr
Vid eller strax efter tillträdet	Nya pantbrev på 1 600 000 kr	32 375 kr
Från tillträdesdagen	Villaförsäkring, el och flytt	Varierar, ta in offerter

Handpenningen är här lika stor som hela kontantinsatsen på 400 000 kr, så resten betalas med bolånet. Lagfart och pantbrev, i exemplet 93 200 kr tillsammans, måste du ha egna pengar till eftersom de inte får ingå i bolånet. Räkna på ditt eget köp i husköpskalkylatorn eller läs genomgången av vad det kostar att köpa hus.

Gäller samma process för villa, radhus och fritidshus?

Ja, stegen är desamma för alla hus som säljs med äganderätt. Det som skiljer är vad du behöver kontrollera extra.

• Villa: Du ansvarar ensam för tak, grund, dränering och uppvärmning. Läs mer om villa.
• Radhus: Kontrollera att det är äganderätt och inte bostadsrätt, och om det finns en samfällighet med avgift. Läs mer om radhus.
• Fritidshus: Enskilt avlopp, egen brunn och vinterbonad standard är vanliga frågor, och banker kan värdera fritidshus försiktigare. Läs mer om fritidshus.

Vilka misstag är vanligast vid husköp?

De vanligaste misstagen handlar om tid och marginaler, inte om okunskap. Tre saker är värda att bestämma redan från början:

• Buda inte på hus du inte har undersökt. Antingen besiktar du före budet, eller så skriver du in en besiktningsklausul i kontraktet. Att hoppa över besiktningen för att vinna budgivningen flyttar hela risken till dig.
• Håll maxpriset. Bestäm det hemma vid köksbordet och inkludera engångskostnaderna. Ett bud som är 100 000 kr högre kostar också mer i lagfart och ofta i pantbrev.
• Spara en buffert. Ett hus kräver underhåll från första året. Går hela sparkapitalet till kontantinsatsen står du utan marginal när varmvattenberedaren går sönder.

Köper du för första gången finns en egen guide för förstagångsköpare, och listan 25 saker att tänka på går igenom det som oftast glöms bort.