Hur mycket kan jag köpa hus för?

Vad avgör hur mycket du kan köpa hus för?

Tre begränsningar avgör ditt maxpris, och det är den snävaste av dem som gäller:

1. Kontantinsatsen. Bolånet får vara högst 90 % av husets värde.
2. Bankens kvar-att-leva-på-kalkyl. Du ska klara boendekostnaden även om räntan stiger.
3. Lånets storlek mot din inkomst. Ingen lag sätter ett tak, men banken har egna gränser.

För hushåll med lite sparande och goda inkomster är det oftast insatsen som sätter stopp. För hushåll med stort sparande men en inkomst, eller andra lån, är det oftast kalkylen.

Ingen kalkylator kan säga exakt vad just du får låna. Bankerna räknar olika och väger in sådant som anställningsform, antal barn och andra skulder. Det enda exakta svaret är ett lånelöfte, som är kostnadsfritt.

Begränsning 1: Hur långt räcker din kontantinsats?

Med bolånetaket på 90 % måste du betala minst 10 % av priset själv. Teoretiskt räcker dina sparade pengar alltså till ett hus som kostar tio gånger så mycket. I praktiken ska samma pengar dock också räcka till lagfart och pantbrev, som inte får ligga i bolånet.

Tabellen visar båda sätten att räkna. Den realistiska kolumnen förutsätter att du betalar lagfart på 1,5 % plus 825 kr och nya pantbrev på halva lånebeloppet. Besiktning, flytt och buffert är inte medräknade.

Sparade pengar	Maxpris om allt går till insatsen	Realistiskt maxpris med lagfart och pantbrev
200 000 kr	2 000 000 kr	cirka 1 600 000 kr
300 000 kr	3 000 000 kr	cirka 2 400 000 kr
400 000 kr	4 000 000 kr	cirka 3 200 000 kr
500 000 kr	5 000 000 kr	cirka 4 000 000 kr
600 000 kr	6 000 000 kr	cirka 4 800 000 kr
800 000 kr	8 000 000 kr	cirka 6 400 000 kr
1 000 000 kr	10 000 000 kr	cirka 8 000 000 kr

Kontrollräkning för raden 500 000 kr: ett hus för 4 000 000 kr kräver 400 000 kr i insats, 60 825 kr i lagfart och 36 375 kr för pantbrev på 1 800 000 kr. Summan blir 497 200 kr.

Tumregeln blir att dina egna pengar räcker till ett hus som kostar ungefär åtta gånger sparkapitalet, inte tio. Har huset pantbrev som täcker hela lånet kommer du högre. Är det nybyggt och saknar pantbrev hamnar du lägre. Alla engångskostnader går igenom på sidan om vad det kostar att köpa hus.

Säljer du en bostad med vinst räknas vinsten efter skatt och mäklararvode som egna pengar. Saknar du insats helt finns alternativen på sidan om att köpa hus utan kontantinsats.

Begränsning 2: Hur fungerar bankens kvar-att-leva-på-kalkyl?

Banken lägger ihop hushållets inkomster efter skatt och drar bort alla utgifter. Det som blir över måste vara ett plus med marginal, annars får du inte lånet. I kalkylen ingår normalt:

• ränta beräknad med en kalkylränta, som är tydligt högre än den ränta du faktiskt kommer att betala
• amortering: 2 % per år vid belåning över 70 %, 1 % mellan 50 och 70 %
• driftkostnad för huset, ofta enligt bankens egen schablon
• levnadskostnader per vuxen och barn enligt schablon
• övriga lån, bil och ibland barnomsorg

Kalkylräntan är det som överraskar flest. Banken prövar inte om du klarar dagens ränta, utan om du klarar en betydligt högre. Varje bank bestämmer sin egen kalkylränta och sina egna schabloner. Därför kan två banker ge samma hushåll olika svar, och därför lönar det sig att fråga fler än en.

Så kan du själv påverka kalkylen:

1. Lös billån, blancolån och avbetalningsköp före ansökan.
2. Säg upp kreditkort och kontokrediter du inte använder.
3. Ansök tillsammans med en medlåntagare, om det är aktuellt.
4. Välj ett hus med låg driftkostnad. Uppvärmningsformen spelar stor roll, se driftkostnad för hus.

Begränsning 3: Hur många gånger årsinkomsten får du låna?

Det finns inget lagstadgat tak för hur stort bolånet får vara i förhållande till inkomsten. Fram till 1 april 2026 fanns det skärpta amorteringskravet, som gav en extra procentenhet i amortering för den som lånade mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Det kravet är slopat.

Gränsen 4,5 var aldrig ett förbud mot att låna mer, bara en tröskel för högre amortering. Banker har dock ofta interna riktlinjer för hur hög skuld de accepterar i förhållande till inkomsten, och de varierar mellan banker och över tid. Räkna därför inte med att ett slopat krav betyder att du får låna obegränsat. Vad regeländringarna innebär i övrigt står i genomgången av de nya bolånereglerna 2026.

Hur mycket bör du köpa för?

Det banken beviljar är ett tak, inte en rekommendation. Bankens kalkyl visar att du överlever på lånet, inte att du trivs med ekonomin. Gör därför en egen kalkyl innan du budar:

1. Räkna ut månadskostnaden med boendekalkylen för hus, med både dagens ränta och en ränta ett par procentenheter högre.
2. Lägg till ett sparande för underhåll. Ett hus kräver det, till skillnad från en hyresrätt.
3. Jämför med vad ni lever på i dag. Kan ni bo i huset på en inkomst under en period, till exempel vid föräldraledighet eller arbetslöshet?

För de flesta är det klokt att lägga sig en bit under bankens tak. Om du köper ett hus med renoveringsbehov gäller det ännu mer, eftersom renoveringen sällan går att lägga i bolånet från dag ett.

Så får du ett exakt besked

1. Sammanställ inkomster, sparande, lån och antal barn i hushållet.
2. Ansök om lånelöfte hos minst två banker. Det kostar inget och binder varken dig eller banken, men en kreditupplysning tas.
3. Fråga vilken kalkylränta och vilken driftkostnad banken har räknat med.
4. Sätt ditt eget maxbud utifrån det lägsta av bankens besked och din egen kalkyl.

Lånelöftet gäller vanligen tre till sex månader. Testa gärna olika priser och insatser i bolånekalkylen innan du pratar med banken.