Nya bolåneregler från 1 april 2026 – det här har ändrats

Vad ändrades den 1 april 2026?

Tre saker ändrades 1 april 2026: bolånetaket höjdes till 90 %, det skärpta amorteringskravet togs bort och tilläggslån på en bostad man redan äger begränsades till 80 % av värdet. Syftet som regeringen angav var att göra det lättare för hushåll med god betalningsförmåga men litet sparkapital att köpa bostad.

	Före 1 april 2026	Från 1 april 2026
Bolånetak vid köp	85 % av bostadens värde	90 % av bostadens värde
Minsta kontantinsats	15 %	10 %
Amortering, belåning över 70 %	2 % per år	2 % per år (oförändrat)
Amortering, belåning 50–70 %	1 % per år	1 % per år (oförändrat)
Skärpt amorteringskrav (lån över 4,5 × bruttoinkomst)	Ytterligare 1 procentenhet	Slopat
Tilläggslån på befintlig bostad	Upp till 85 %	Högst 80 %

Det som inte har ändrats är bankernas egen kreditprövning. Banken räknar fortfarande med en kalkylränta som är högre än den verkliga räntan, och det finns fortfarande inget lagstadgat skuldkvotstak.

Bolånetak 90 procent – vad betyder det?

Bolånetaket är den högsta andel av bostadens värde som får belånas med bostaden som säkerhet. Med ett tak på 90 % räcker en kontantinsats på 10 % för att köpa.

Husets pris	Kontantinsats före (15 %)	Kontantinsats nu (10 %)	Skillnad
3 000 000 kr	450 000 kr	300 000 kr	150 000 kr
4 000 000 kr	600 000 kr	400 000 kr	200 000 kr
6 000 000 kr	900 000 kr	600 000 kr	300 000 kr

Kontantinsatsen är inte hela kontantbehovet. Lagfarten för ett hus på 4 000 000 kr är 60 825 kr, och behövs nya pantbrev tillkommer 2 % av det beloppet. De kostnaderna måste du ha egna pengar till. Hela bilden finns på sidan om vad det kostar att köpa hus, och fler sätt att få ihop insatsen under kontantinsats.

Räkneexempel: hus för 4 miljoner före och efter

Ett hushåll köper ett hus för 4 000 000 kr med minsta tillåtna kontantinsats.

	Före	Efter
Kontantinsats	600 000 kr	400 000 kr
Bolån	3 400 000 kr	3 600 000 kr
Amortering 2 % per år	68 000 kr	72 000 kr
Amortering per månad	5 667 kr	6 000 kr
Om hushållet omfattades av skärpt krav: amortering per månad	8 500 kr	6 000 kr

Två saker syns i tabellen. Den som lånar maximalt får ett lån som är 200 000 kr större, och betalar ränta på hela det beloppet. Varje procentenhet i ränta på de extra 200 000 kr kostar 2 000 kr per år före ränteavdrag. Samtidigt sjunker månadsbetalningen för hushåll som tidigare träffades av det skärpta kravet, eftersom amorteringen går från 3 % till 2 %. I exemplet skulle det ha gällt ett hushåll med bruttoinkomst under cirka 755 000 kr per år.

Lägre amortering betyder mer pengar över varje månad. Skulden minskar dock långsammare. Hur kravet räknas finns på sidan om amorteringskravet.

Vad betyder de nya reglerna för förstagångsköpare?

För dig som köper första gången är sänkt kontantinsats den stora förändringen. Sparmålet för ett hus på 3 000 000 kr minskar med 150 000 kr, vilket för många motsvarar flera års sparande.

Tre saker är bra att ha klart för sig:

1. Banken avgör. Lånet ska fortfarande klara bankens kvar-att-leva-på-kalkyl. Med större lån blir kalkylen tuffare, så alla som har 10 % sparat får inte låna 90 %.
2. Större lån ger högre månadskostnad. Både ränta och amortering räknas på ett högre belopp.
3. Lån till insatsen är en dålig lösning. Lån utan säkerhet är dyra, och från 2026 ger de inget ränteavdrag.

Har du möjlighet att lägga in mer än 10 % är det för de flesta klokt att göra det. Behåll ändå en buffert för huset. Ett tak som läcker eller en värmepump som går sönder väntar inte. Fler råd finns i guiden för dig som köper hus första gången.

Vad gäller för dig som redan äger ett hus?

Ditt befintliga bolån påverkas inte av det höjda bolånetaket. Två saker kan ändå beröra dig.

Amorteringen kan sänkas. Amorterade du en extra procentenhet enligt det skärpta kravet kan du be banken räkna om amorteringen enligt de regler som gäller nu. Det sker dock inte alltid automatiskt, så hör av dig. Fundera först på om du verkligen vill sänka. Lägre amortering ger luft i budgeten men högre räntekostnad över tid.

Tilläggslån är begränsade till 80 %. Vill du utöka lånet på huset du bor i, till exempel för renovering, får den totala belåningen efter utökningen vara högst 80 % av värdet. Gränsen på 90 % gäller lån för att köpa bostaden. Tanken är att hög belåning ska underlätta köp, inte att huset ska belånas för annan konsumtion.

Ska du byta hus gäller de nya reglerna för ditt nästa köp som för alla andra. Läs om turordningen i guiden köpa innan man säljer.

Vilka risker finns med 90 procents belåning?

Hög belåning gör dig känsligare för både ränteuppgångar och prisfall. Det är inget skäl att avstå från att köpa, men du ska ha räknat på det.

Räntekänslighet

På ett lån på 3 600 000 kr betyder varje procentenhets ränteuppgång 36 000 kr mer per år, eller 3 000 kr i månaden, före ränteavdrag. Efter ett ränteavdrag på 30 % blir det 2 100 kr i månaden. Testa din egen budget mot en ränta som ligger två till tre procentenheter över dagens innan du bestämmer dig. Det är ungefär så banken räknar.

Prisfall och negativt eget kapital

Med 10 % insats räcker ett prisfall på 10 % för att hela din insats ska vara borta på papperet. Faller värdet på huset från 4 000 000 kr till 3 400 000 kr medan lånet är 3 600 000 kr är skulden 200 000 kr större än husets värde. Det kallas negativt eget kapital.

Så länge du bor kvar och klarar betalningarna märks det inte. Problemet uppstår dock om du måste sälja, till exempel vid separation, arbetslöshet eller flytt. Då räcker inte köpeskillingen till att lösa lånet, och du har kvar en skuld utan hus. Dessutom tillkommer mäklararvode vid försäljningen.

Amorteringen är ditt skydd. Med 2 % per år har du efter fem år betalat av 360 000 kr på lånet i exemplet, vilket ger en marginal även om priserna skulle stå still eller falla något.

Bör du låna 90 procent bara för att du får?

För de flesta är svaret: låna så lite som din situation tillåter, men töm inte bufferten för att nå dit. Hög belåning passar bäst dig som har stabil inkomst, goda marginaler i månadsbudgeten och planerar att bo kvar länge. Är inkomsten osäker, eller är det troligt att ni flyttar inom några år, är en större insats eller ett billigare hus ett säkrare val. Räkna på olika nivåer i bolånekalkylen innan du går in i en budgivning.