Amorteringskrav 2026 – så mycket måste du amortera

Vad innebär amorteringskravet 2026?

Amorteringskravet är en regel från Finansinspektionen som säger hur mycket du minst måste betala av på ett nytt bolån varje år. Hur mycket beror på belåningsgraden, det vill säga lånets storlek i förhållande till husets värde. Kravet gäller villor, radhus och fritidshus på samma sätt som bostadsrätter.

Belåningsgrad (lån delat med husets värde)	Minsta amortering per år
Över 70 %	2 % av lånet
Över 50 % och upp till 70 %	1 % av lånet
50 % eller lägre	Inget lagkrav

Procentsatsen räknas på det belopp du lånade, inte på vad som återstår. Amorteringen i kronor ligger därför still tills du passerar en gräns eller huset värderas om.

Är det skärpta amorteringskravet slopat?

Ja, det skärpta amorteringskravet slopades 1 april 2026. Det infördes 2018 och innebar att den som lånade mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst per år fick amortera ytterligare en procentenhet. Ett hushåll med hög belåning och högt lån i förhållande till inkomsten kunde alltså hamna på 3 % per år. Nu är högsta lagkravet 2 %.

Samtidigt höjdes bolånetaket till 90 %. Hela förändringen beskrivs på sidan om nya bolåneregler 2026. Tänk på att banken fortfarande tittar på din skuldkvot i sin egen kreditprövning, även om den inte längre styr amorteringen.

Hur mycket måste jag amortera? Räkneexempel

Du köper ett hus för 4 000 000 kr med minsta möjliga kontantinsats, 400 000 kr, och lånar 3 600 000 kr.

• Belåningsgrad: 90 %, alltså över 70 %
• Krav: 2 % av 3 600 000 kr = 72 000 kr per år
• Per månad: 6 000 kr

Så ser det ut vid maximal belåning för andra prisnivåer:

Husets pris	Lån (90 %)	Amortering per år (2 %)	Per månad
3 000 000 kr	2 700 000 kr	54 000 kr	4 500 kr
4 000 000 kr	3 600 000 kr	72 000 kr	6 000 kr
6 000 000 kr	5 400 000 kr	108 000 kr	9 000 kr

Amorteringen kommer utöver räntan. Den är ett sparande i ditt eget hus och ingen kostnad i egentlig mening. Pengarna ska dock fram varje månad. Räkna på hela månadskostnaden i bolånekalkylen eller läs om boendekostnaden för hus.

Hur länge måste man amortera 2 procent?

Tills lånet är nere på 70 % av husets värde. I exemplet med huset för 4 000 000 kr motsvarar 70 % ett lån på 2 800 000 kr. Du behöver alltså amortera ned 800 000 kr. Med 72 000 kr per år tar det ungefär 11 år, om husets värde står still och du inte amorterar extra.

Därefter sjunker kravet till 1 %, i exemplet 36 000 kr per år eller 3 000 kr i månaden. För att komma ned till 50 %, ett lån på 2 000 000 kr, återstår då ytterligare 800 000 kr, vilket tar omkring 22 år i den takten.

Två saker kan korta tiden: att du amorterar mer än kravet, och att huset värderas högre vid en omvärdering.

När får man göra en omvärdering av huset?

För amorteringskravet får bostaden normalt värderas om vart femte år. Har huset stigit i värde sjunker belåningsgraden, och du kan hamna under 70 eller 50 % tidigare än amorteringsplanen visar.

Undantaget är om värdet har ökat genom en omfattande om- eller tillbyggnad. Då kan en ny värdering göras även om fem år inte har gått. En ny köksinredning eller ommålning räknas dock normalt inte dit. Det är banken som beställer eller godkänner värderingen, så ta upp frågan med banken innan du betalar en värderare själv.

Omvärderingen påverkar amorteringskravet. Räntan är en annan sak: banken kan använda ett aktuellt marknadsvärde när den bedömer din belåningsgrad i en ränteförhandling, även om fem år inte gått. Fråga banken vad som gäller hos dem.

Kan man slippa amortering?

Det finns tre situationer där du inte behöver amortera enligt lagkravet, men ingen av dem är något du kan räkna med i förväg.

Låg belåningsgrad. Är lånet högst 50 % av husets värde finns inget krav. Banken kan ändå vilja se en amorteringsplan.

Särskilda skäl. Banken får bevilja tillfälligt amorteringsfritt om din ekonomi försämrats väsentligt efter att lånet togs. Exempel som brukar nämnas är arbetslöshet, längre sjukdom och dödsfall i familjen. Undantaget är tidsbegränsat, prövas av banken i varje enskilt fall och är ingen rättighet. Kontakta banken tidigt om du ser problem komma. Det är lättare att få en lösning innan du har missat betalningar.

Nyproducerad bostad. Reglerna ger banken möjlighet att medge amorteringsfrihet under en begränsad tid, upp till fem år, för den som är första ägare till en nybyggd bostad. Även här är det bankens beslut, och många banker vill se amortering ändå. Bygger ni nytt eller köper ett nyproducerat hus: fråga banken uttryckligen om de tillämpar undantaget och på vilka villkor.

Att lånet är amorteringsfritt gör inte skulden mindre. Med 90 % belåning har du liten marginal om priserna faller, och amorteringen är det som bygger upp marginalen.

Vilka lån omfattas av amorteringskravet?

Kravet gäller bolån som tagits från och med den 1 juni 2016. Äldre lån omfattas inte så länge de ligger orörda. Utökar du ett äldre lån, eller tar ett tilläggslån på ett hus du redan äger, omfattas den nya delen. För tilläggslån finns en alternativregel som i korthet innebär att bara det nya lånet amorteras, på tio år. Vilken modell som blir bäst beror på beloppen, så be banken räkna på båda.

Byter du bank med ett befintligt lån kan du normalt behålla din gamla amorteringsgrund och värdering. Bekräfta det skriftligt med den nya banken innan du flyttar lånet.

Ska man amortera mer än kravet?

För de flesta med belåning nära 90 % är kravet en rimlig lägstanivå, inte ett mål. Extra amortering sänker räntekostnaden direkt, tar dig snabbare under 70 % och ger ofta bättre förhandlingsläge om räntan. Har du däremot dyra lån utan säkerhet bör de betalas först, och du bör ha en buffert för huset innan du amorterar extra. Ett hus kräver pengar till oväntade reparationer på ett sätt som en lägenhet sällan gör. Har lånet bunden ränta ska du också kontrollera villkoren för extra amortering under bindningstiden.