Vad kostar ett hus per månad? Räkna på din boendekalkyl

Vad består boendekostnaden för ett hus av?

Boendekostnaden för ett hus har fyra delar. Banken och mäklaren visar ofta bara de två eller tre första.

1. Ränta efter ränteavdrag. Kostnaden för att låna pengarna.
2. Amortering. Avbetalning på lånet. Ett sparande, men en utgift i månadsbudgeten.
3. Driftkostnad. Uppvärmning, el, vatten, sophämtning, försäkring, fastighetsavgift med mera.
4. Underhåll. Pengar du lägger undan till tak, fasad, fönster, våtrum och värmesystem.

I en bostadsrätt ligger del tre och fyra till stor del i månadsavgiften. I ett hus betalar du dem själv. Det är därför en jämförelse mellan hus och bostadsrätt måste göras på hela summan, inte bara på lånet.

Räkneexempel: hus för 4 000 000 kr med 10 % kontantinsats

Förutsättningar: två låntagare köper ett hus för 4 000 000 kr. Kontantinsatsen är 400 000 kr och lånet 3 600 000 kr. Räntan på 3 % är en exempelränta, vald för att vara lätt att räkna med. Den är ingen uppgift om vad bankerna erbjuder. Driftkostnaden är satt till 4 500 kr per månad, också som exempel.

Post	Uträkning	Per månad
Ränta	3 600 000 kr × 3 % = 108 000 kr per år	9 000 kr
Ränteavdrag	30 % av 9 000 kr	−2 700 kr
Ränta efter avdrag		6 300 kr
Amortering	3 600 000 kr × 2 % = 72 000 kr per år	6 000 kr
Driftkostnad (exempel)		4 500 kr
Summa före underhåll		16 800 kr
Sparande till underhåll (exempel)		2 000 kr
Summa med underhåll		18 800 kr

Av summan på 16 800 kr är 6 000 kr amortering, alltså pengar som minskar er skuld. Den rena kostnaden, det som inte kommer tillbaka, är 10 800 kr före underhåll.

Testa dina egna siffror i bolånekalkylen.

Hur fungerar ränteavdraget i kalkylen?

Ränteavdraget ger tillbaka 30 % av ränteutgifterna upp till 100 000 kr per person och år. På den del som överstiger gränsen är avdraget 21 %. Avdraget gäller lån med säkerhet, som bolån.

I exemplet betalar hushållet 108 000 kr i ränta per år. Med två låntagare som delar lika blir det 54 000 kr per person, under gränsen. Hela räntan ger därför 30 % tillbaka: 32 400 kr per år eller 2 700 kr per månad.

För en ensam låntagare med samma lån ser det annorlunda ut. Av räntan på 108 000 kr ger de första 100 000 kr ett avdrag på 30 000 kr, och resterande 8 000 kr ger 21 %, alltså 1 680 kr. Avdraget blir 31 680 kr per år, 2 640 kr per månad. Skillnaden växer när räntan stiger.

Två saker att tänka på:

• Avdraget kommer som skatteåterbäring året efter om du inte ansöker om jämkning hos Skatteverket. Utan jämkning betalar du hela räntan, 9 000 kr i exemplet, varje månad.
• Avdraget förutsätter att du har skatt att dra av mot. Med låg inkomst, till exempel under föräldraledighet eller studier, kan du inte alltid utnyttja hela avdraget.

Varför ska amorteringen räknas med?

Amortering är en avbetalning på lånet och gör dig rikare, inte fattigare. Ändå ska den finnas med i månadskalkylen, eftersom kravet är tvingande och pengarna lämnar kontot varje månad.

Lånar du över 70 % av husets värde ska du amortera 2 % av lånet per år. Mellan 50 och 70 % är kravet 1 %, och under 50 % finns inget krav. Det skärpta amorteringskravet för höga lån i förhållande till inkomsten slopades 1 april 2026. Banken kan dock ha egna, hårdare krav. Detaljerna finns på sidan om amorteringskrav.

I exemplet motsvarar 70 % belåning ett lån på 2 800 000 kr. Med 72 000 kr per år i amortering tar det drygt elva år att komma dit, om husets värde står still. Då halveras amorteringen.

Vad händer med månadskostnaden om räntan blir 5 %?

Räntan är den del av kalkylen du inte styr över. Samma hus och samma lån med 5 % ränta:

Post	Vid 3 % ränta	Vid 5 % ränta
Ränta per månad	9 000 kr	15 000 kr
Ränteavdrag	−2 700 kr	−4 500 kr
Ränta efter avdrag	6 300 kr	10 500 kr
Amortering	6 000 kr	6 000 kr
Driftkostnad	4 500 kr	4 500 kr
Summa före underhåll	16 800 kr	21 000 kr
Summa med 2 000 kr till underhåll	18 800 kr	23 000 kr

Vid 5 % betalar hushållet 180 000 kr i ränta per år, 90 000 kr per person. Båda ligger fortfarande under gränsen på 100 000 kr, så hela räntan ger 30 % avdrag. En ensam låntagare skulle få 46 800 kr i avdrag per år, 3 900 kr per månad, och en ränta efter avdrag på 11 100 kr.

Två procentenheter högre ränta höjer alltså månadskostnaden med 4 200 kr i exemplet. Ingen vet var räntan ligger om fem år. Det du kan göra är att kontrollera att hushållet klarar den högre nivån utan att det blir kris. Klarar ni inte det bör ni köpa billigare, gå in med större kontantinsats eller binda en del av lånet. Se också guiden om att jämföra bolåneräntor.

Hur räknar du fram drift och underhåll för ditt hus?

Beloppen 4 500 kr och 2 000 kr i exemplet är antaganden, inte genomsnitt. Den verkliga driftkostnaden varierar mycket mellan hus, framför allt med uppvärmningsformen och husets storlek.

• Drift: utgå från husets energianvändning i kWh enligt energideklarationen och räkna med dagens elpris. Lägg till vatten och avlopp, sophämtning, försäkring och fastighetsavgift. Metoden beskrivs steg för steg på sidan om driftkostnad för hus.
• Underhåll: gå igenom besiktningsprotokollet och lista vad som behöver bytas inom tio år. Ett hus med gammalt tak och originalbadrum behöver betydligt mer än 2 000 kr i månaden.

Så gör du din egen boendekalkyl

1. Räkna ut lånet: priset minus din kontantinsats.
2. Räkna ränta per månad med en ränta du kan få i dag och en som är ett par procentenheter högre.
3. Dra av ränteavdraget, med hänsyn till gränsen på 100 000 kr per person.
4. Lägg till amortering enligt din belåningsgrad.
5. Lägg till husets verkliga driftkostnad.
6. Lägg till ett månadssparande för underhåll.
7. Jämför summan med vad ni betalar för boendet i dag, och med era inkomster efter skatt.

Bankens kalkyl visar om du får lånet, inte om du kommer att trivas med ekonomin. Lägg din egen gräns lägre än bankens. Hur banken räknar förklaras på sidan om hur mycket du kan köpa hus för.