Bolån för hus – så fungerar det 2026

Vad är ett bolån?

Ett bolån är ett lån där bostaden är säkerhet för skulden. När du köper en villa, ett radhus eller ett fritidshus sker det genom pantbrev, ett bevis på att en inteckning på ett visst belopp är gjord i fastigheten. Banken håller pantbreven så länge du har lånet kvar. Betalar du inte kan banken i sista hand begära att huset säljs för att få tillbaka sina pengar.

Säkerheten är skälet till att bolån har klart lägre ränta än lån utan säkerhet. Den gör också att det kan uppstå en engångskostnad: finns det inte tillräckligt med pantbrev i huset sedan tidigare måste nya tas ut, och det kostar 2 % av det nya beloppet plus 375 kr. Hur du räknar på det förklaras på sidan om pantbrev.

Hur mycket får man låna? Bolånetak och kontantinsats

Du får låna högst 90 % av husets värde med huset som säkerhet. Resten, minst 10 %, är din kontantinsats. Gränsen kallas bolånetaket och höjdes 1 april 2026. Innan dess var kravet 15 % i kontantinsats.

Husets pris	Högsta bolån (90 %)	Minsta kontantinsats (10 %)
3 000 000 kr	2 700 000 kr	300 000 kr
4 000 000 kr	3 600 000 kr	400 000 kr
6 000 000 kr	5 400 000 kr	600 000 kr

Bolånetaket är en övre gräns, inte en rättighet. Banken avgör själv om du får låna så mycket, och kan kräva större insats om din ekonomi har små marginaler. Utöver kontantinsatsen behöver du egna pengar till lagfart och eventuella nya pantbrev, eftersom de inte kan bakas in i bolånet. Sidan om kontantinsats går igenom hur du får ihop pengarna, och alla ändringar finns samlade under nya bolåneregler 2026.

Vad kollar banken när du ansöker om bolån?

Banken bedömer två saker: att du har råd med lånet även om räntan stiger, och att huset är tillräckligt mycket värt som säkerhet. Kreditprövningen är ett lagkrav. Hur den görs skiljer sig dock mellan banker. Ett nej från en bank betyder därför inte att alla säger nej.

Inkomst och anställningsform

Banken vill se en stabil inkomst som kan styrkas med lönespecifikationer, anställningsavtal eller, för företagare, bokslut och deklarationer. Tillsvidareanställning väger tyngst. Provanställning, vikariat, timanställning och eget företag går ofta att få lån med, men du behöver räkna med fler frågor och ibland krav på längre historik. Övertid, bonus och tillfälliga extrainkomster räknas sällan fullt ut.

Skulder och kreditupplysning

Banken tar en kreditupplysning som visar inkomst enligt deklarationen, befintliga krediter och eventuella betalningsanmärkningar. Studielån, billån, kortkrediter och privatlån räknas som utgifter i kalkylen. Även outnyttjade kreditutrymmen kan räknas med. Att lösa små dyra lån och säga upp kort du inte använder före ansökan förbättrar ofta utfallet.

Kvar-att-leva-på-kalkylen och kalkylräntan

En kvar-att-leva-på-kalkyl är bankens budget för ditt hushåll efter köpet. Banken lägger ihop ränta, amortering, driftkostnad för huset och schablonbelopp för levnadskostnader per vuxen och barn, och ser om inkomsten räcker. Räntan i kalkylen är inte dagens ränta utan en kalkylränta som ligger flera procentenheter högre, för att du ska klara framtida ränteuppgångar. Nivån bestämmer varje bank själv.

Det är oftast kalkylen, inte bolånetaket, som sätter gränsen för hur dyrt hus du kan köpa. Hus har dessutom högre driftkostnader än lägenheter, vilket banken tar hänsyn till. Räkna på din egen situation i guiden hur mycket kan jag köpa hus för.

Hur mycket måste man amortera?

Du måste amortera 2 % av lånet per år om lånet är större än 70 % av husets värde, och 1 % om det ligger mellan 50 och 70 %. Under 50 % finns inget lagkrav. Det skärpta amorteringskravet, som lade på ytterligare en procentenhet för den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst, slopades 1 april 2026.

Exempel: du köper ett hus för 4 000 000 kr och lånar 3 600 000 kr. Belåningsgraden är 90 %, så du amorterar 2 % per år. Det blir 72 000 kr per år, eller 6 000 kr i månaden, utöver räntan. Banken kan ställa högre krav än lagen om den tycker att din ekonomi kräver det. Detaljerna, och vad som gäller för undantag och omvärdering, finns på sidan om amorteringskravet.

Rörlig eller bunden ränta?

Rörlig ränta betyder i praktiken tre månaders bindningstid: räntan justeras var tredje månad och följer ränteläget nära. Bunden ränta låser räntan i ett till tio år. Ingen vet i förväg vad som blir billigast, så valet handlar om hur mycket osäkerhet din ekonomi tål.

	Rörlig ränta (3 månader)	Bunden ränta (1–10 år)
Månadskostnad	Ändras när ränteläget ändras	Känd under hela bindningstiden
Flexibilitet	Du kan lösa lånet eller byta bank utan extra kostnad	Löser du lånet i förtid kan du få betala ränteskillnadsersättning
Passar dig som	Har marginaler och kanske ska sälja eller flytta lånet inom några år	Har stram budget och vill veta exakt vad boendet kostar

Många delar upp lånet i flera delar med olika bindningstid för att sprida risken. Ska ni kanske sälja inom några år, eller är osäkra på om ni stannar i huset, är lång bindningstid riskabel eftersom det kan kosta mycket att bryta den.

Listränta och snittränta

Listräntan är bankens officiella prislista, det pris du får om du inte förhandlar. Snitträntan är den ränta som bankens kunder i genomsnitt faktiskt fick under en viss månad, och den ligger normalt lägre. Bankerna är skyldiga att publicera sina snitträntor, så det är dem du ska jämföra med när du får ett erbjudande. Den rörliga räntan påverkas av Riksbankens styrränta, som är 1,75 % sedan beslutet 20 augusti 2026, men också av bankens egna upplåningskostnader och marginaler. Så använder du siffrorna i praktiken: jämför bolåneräntor.

Hur fungerar ränteavdraget?

Du får tillbaka 30 % av dina ränteutgifter som skattereduktion, upp till 100 000 kr i ränteutgifter per person och år. På den del som överstiger gränsen är reduktionen 21 %. Betalar du 100 000 kr i bolåneränta under ett år sänks din skatt alltså med 30 000 kr.

Avdraget gäller lån med säkerhet, som bolån. För lån utan säkerhet är avdraget borttaget från 2026. Är ni två som står på lånet har ni en gräns var, och räntan fördelas normalt lika mellan er i deklarationen om ni inte ändrar det. Skattereduktionen kommer i efterhand via slutskatten, om du inte ansöker om jämkning hos Skatteverket för att få lägre preliminärskatt varje månad. Du måste dock ha tillräckligt med skatt att reducera för att kunna utnyttja hela avdraget.

Så går det till: från lånelöfte till utbetalning

1. Lånelöfte. Innan du går på visningar ansöker du om ett lånelöfte. Det är bankens förhandsbesked om hur mycket du kan få låna. Det är kostnadsfritt, gäller vanligen 3–6 månader och är inte bindande för banken.
2. Banken godkänner huset. När du hittat ett hus vill banken se objektsbeskrivningen och ofta pris och skick innan du budar. Hör av dig före budgivningen, inte efter.
3. Köpekontrakt. Kontrollera med banken att lånet är klart innan du skriver på. Är något osäkert ska ett lånevillkor skrivas in i kontraktet, eftersom det inte finns någon ångerrätt vid husköp.
4. Lånehandlingar. Inför tillträdet upprättar banken skuldebrev och övriga lånehandlingar som du signerar. Nu väljer du bindningstid och fastställer amorteringsplan. Banken ordnar normalt också ansökan om lagfart och nya pantbrev.
5. Utbetalning på tillträdesdagen. Lånet betalas ut när ni träffas för tillträdet. Pengarna går till säljaren, säljarens lån löses, och du får nycklarna och köpebrevet.

Räntan på lånet bestäms av ränteläget vid utbetalningen, inte när du fick lånelöftet. Vissa banker låter dig dock binda räntan en tid före tillträdet. Fråga vad det kostar.

Går det att förhandla om bolånet?

Ja, och du bör alltid göra det. Listräntan är ett utgångsbud, och de flesta kunder får rabatt. Tre saker ger dig förhandlingsläge:

• Konkurrerande erbjudanden. Be om skriftliga offerter från minst två eller tre banker och visa det bästa för de andra.
• Låg belåningsgrad och stort lån. Ju större marginal mellan lånet och husets värde, desto lägre risk för banken.
• Helkundsaffären. Banken värderar lön, sparande och försäkringar, men räkna på om paketet faktiskt är värt rabatten.

Fråga hur länge rabatten gäller. Ofta löper den ett eller två år och måste sedan förhandlas om. Sätt en påminnelse och gör om jämförelsen mot bankens aktuella snittränta varje gång. Med bolånekalkylen ser du vad olika räntor betyder i månadskostnad.