Pantbrev – vad det är, vad det kostar och hur mycket du behöver

Vad är ett pantbrev?

Ett pantbrev är ett bevis på att en inteckning på ett visst belopp har gjorts i en fastighet. När du lånar till ett hus lämnar du pantbrevet till banken som säkerhet. Kan du inte betala lånet har banken rätt att få betalt ur husets värde upp till pantbrevens belopp.

Ordningen är alltid densamma: först tas en inteckning ut hos Lantmäteriet, som utfärdar ett pantbrev. Sedan pantsätts pantbrevet hos banken. Utan pantbrev får du inget bolån, bara dyrare lån utan säkerhet.

Pantbrev finns bara för fastigheter, alltså villor, radhus med äganderätt, fritidshus och tomter. Bostadsrätter pantsätts på ett annat sätt och har inga pantbrev.

Vad kostar pantbrev?

Nya pantbrev kostar 2 % av pantbrevsbeloppet i stämpelskatt plus en expeditionsavgift på 375 kr per pantbrev. Det är bara nya pantbrev som kostar. De som redan finns på fastigheten följer med till dig utan kostnad.

Tabellen visar kostnaden för ett hus på 4 000 000 kr med ett bolån på 3 600 000 kr, beroende på hur mycket pantbrev huset redan har:

Befintliga pantbrev	Nya pantbrev som behövs	Kostnad
0 kr (till exempel nybyggt)	3 600 000 kr	72 375 kr
1 000 000 kr	2 600 000 kr	52 375 kr
2 000 000 kr	1 600 000 kr	32 375 kr
3 000 000 kr	600 000 kr	12 375 kr
3 600 000 kr eller mer	0 kr	0 kr

Räkna på dina egna belopp i pantbrevskalkylatorn.

Hur mycket pantbrev behöver jag?

Du behöver normalt pantbrev som motsvarar hela ditt bolån. Räkna så här:

1. Ta ditt lånebelopp. Med 10 % kontantinsats på ett hus för 3 000 000 kr lånar du 2 700 000 kr.
2. Dra bort befintliga pantbrev. Säg att huset har pantbrev på 1 500 000 kr. Då saknas 1 200 000 kr.
3. Räkna 2 % på mellanskillnaden och lägg till 375 kr. Kostnaden blir 24 375 kr.

Har huset pantbrev för mer än du lånar kostar det ingenting, och du har dessutom utrymme att utöka lånet senare utan ny stämpelskatt. Tänk på det om du planerar en renovering.

Varför är hus med höga pantbrev billigare att köpa?

Två hus med samma pris kan skilja sig åt med tiotusentals kronor i verklig kostnad, enbart på grund av pantbreven. Jämför två hus för 4 000 000 kr:

	Hus A	Hus B
Pris	4 000 000 kr	4 000 000 kr
Befintliga pantbrev	3 500 000 kr	500 000 kr
Nya pantbrev vid lån på 3 600 000 kr	100 000 kr	3 100 000 kr
Kostnad för pantbrev	2 375 kr	62 375 kr

Hus B kostar i praktiken 60 000 kr mer, och de pengarna måste du ha kontant eftersom pantbrev inte får ligga i bolånet. I en budgivning betyder det att du kan lägga ett något högre bud på hus A och ändå komma lika ut.

Hus som ofta har låga pantbrev är nybyggda hus, hus som haft samma ägare länge och hus där ägaren haft små lån. Hus som bytt ägare nyligen till ett pris nära dagens har ofta pantbrev som täcker det mesta. Pantbrevens belopp står i objektsbeskrivningen. Titta på den uppgiften redan före visningen, tillsammans med övriga kostnader vid husköpet.

Vad är digitala pantbrev (datapantbrev)?

Ett datapantbrev är ett pantbrev som bara finns digitalt, i Lantmäteriets pantbrevsregister. Det är lika giltigt som ett pantbrev på papper. Banker och andra långivare som är anslutna till registret hanterar pantbreven där, och du som köpare ser dem aldrig fysiskt.

Äldre skriftliga pantbrev förekommer dock fortfarande, särskilt på hus som varit obelånade länge. Då ligger pantbreven hos ägaren. Vid ett köp ska de lämnas över på tillträdesdagen, och banken gör normalt om dem till datapantbrev. Har ett skriftligt pantbrev kommit bort måste det dödas genom ett särskilt förfarande innan det kan ersättas. Det tar tid, så säljaren bör reda ut det i god tid före tillträdet.

Hur går det till att ta ut nya pantbrev?

Banken sköter det nästan alltid åt dig. Eftersom du måste ha lagfart för att kunna ta ut pantbrev skickar banken ofta in båda ansökningarna till Lantmäteriet samtidigt, i samband med tillträdet. Kostnaden dras från ditt konto eller tas upp på bankens avräkning. Ansöker du själv gör du det hos Lantmäteriet, som skickar en faktura när ärendet är klart.

Är du gift eller sambo och huset är er gemensamma bostad behövs din makes eller sambos samtycke till inteckningen, även om du äger huset ensam.

Pantbrev och lagfart är två olika kostnader som ofta blandas ihop. Lagfarten betalar du alltid, med 1,5 % av priset. Pantbreven betalar du bara för den del av lånet som saknar säkerhet. För ett hus på 4 000 000 kr utan pantbrev blir de två posterna tillsammans 133 200 kr.