Tillträde vid husköp – vad händer på tillträdesdagen?

Vad är tillträde vid husköp?

Tillträde är den dag då huset byter ägare i praktiken. Du betalar resten av köpeskillingen, säljaren lämnar över köpebrev och nycklar, och från den stunden är huset ditt ansvar. Tillträdesdagen står i köpekontraktet.

Mellan kontrakt och tillträde äger säljaren fortfarande huset, bor ofta kvar och står enligt huvudregeln risken om huset skadas. Du har under tiden betalat handpenningen och ordnar bolån, försäkring och flytt.

Hur lång tid brukar det vara till tillträdesdagen?

Två till fyra månader från kontraktet är vanligt. Det finns dock ingen regel. Tillträdesdagen är en förhandlingsfråga precis som priset, och ibland avgör den vem säljaren väljer.

Tillträde	När det passar	Tänk på
Snabbt, 2–6 veckor	Huset står tomt, du bor i hyresrätt eller har redan sålt	Banken, mäklaren och flyttfirman måste hinna. Besiktningen bör vara klar.
Normalt, 2–4 månader	De flesta köp	Ger tid att sälja egen bostad och säga upp avtal
Långt, 5 månader eller mer	Säljaren bygger nytt eller letar bostad	Lånelöftet kan behöva förnyas. Risken för ändrad ekonomi eller ränta ligger på dig.

Hur snabbt ett tillträde kan ske avgörs oftast av banken, som ska hinna upprätta lånehandlingar och stämma av pantbrev, och av om säljarens lån kan lösas den dagen. Välj en vardag när bankerna har öppet. Ska du sälja en bostad samtidigt är det enklast att lägga tillträdena samma dag eller med några dagars överlapp. Läs mer om att köpa innan du säljer.

Tillträdesdagen steg för steg

Mötet hålls oftast på köparens bank eller på mäklarens kontor och tar en halvtimme till en timme. Närvarande är du, säljaren, mäklaren och ofta en banktjänsteman. En del banker sköter sin del på distans.

1. Kontrollera huset före mötet om det går. Kom överens med säljaren eller mäklaren om att få gå igenom huset samma morgon eller dagen innan. Det är mycket lättare att lösa brister innan pengarna har bytt ägare.
2. Legitimering. Alla parter visar giltig legitimation.
3. Likvidavräkningen gås igenom. Mäklaren visar vad du ska betala och vad säljaren får ut efter att lån och arvode är dragna.
4. Du skriver under lånehandlingarna, om det inte redan är gjort.
5. Betalningen genomförs. Din bank löser säljarens lån och betalar resten till säljaren. Din egen del av kontantinsatsen ska finnas på ditt konto i banken i god tid, helst några bankdagar före.
6. Köpebrevet undertecknas. Säljarens underskrift bevittnas av två personer.
7. Pantbreven förs över. Säljarens bank lämnar över pantbreven till din bank. De flesta är i dag digitala, och du märker sällan av detta steg.
8. Du får nycklar och handlingar.
9. Banken ansöker om lagfart och nya pantbrev, eller så gör du det själv.

Vad är en likvidavräkning eller avräkningsnota?

En likvidavräkning är den uträkning som visar exakt hur mycket du ska betala på tillträdesdagen. Den kallas också avräkningsnota. Mäklaren upprättar den och skickar den normalt till dig och banken några dagar i förväg.

Den viktigaste justeringen är fastighetsavgiften. Den som äger huset den 1 januari betalar hela årets avgift till Skatteverket, så du ersätter säljaren för din del av året.

Exempel: hus för 4 000 000 kr, tillträde 1 september, fastighetsavgift 10 425 kr.

Post	Belopp
Köpeskilling	4 000 000 kr
Betald handpenning	−400 000 kr
Din del av fastighetsavgiften, 4 av 12 månader	+3 475 kr
Att betala på tillträdesdagen	3 603 475 kr

Lånar du maximalt, 3 600 000 kr, täcker bolånet nästan hela beloppet och du lägger själv till mellanskillnaden. I avräkningen kan det också finnas poster för olja eller pellets som finns kvar, samfällighetsavgift och förutbetalda avgifter för vatten, avlopp och sophämtning. El läser ni normalt av och reglerar direkt med elbolagen.

Utöver avräkningen betalar du lagfart, här 60 825 kr, och eventuella nya pantbrev. Se hela kalkylen i vad det kostar att köpa hus.

Vad är ett köpebrev?

Ett köpebrev är en kort handling som bekräftar att hela köpeskillingen är betald och att fastigheten har överlåtits. Det fungerar som kvitto på köpet. Köpebrevet innehåller parterna, fastighetsbeteckningen, priset och en överlåtelseförklaring, och det skickas med ansökan om lagfart.

Lagfart ska sökas inom tre månader. Sköter banken ansökan lämnar du köpebrevet till banken och får tillbaka det när ärendet är klart. Spara det sedan. Du behöver det, tillsammans med kvitton på lagfartskostnaden, den dag du säljer huset och ska räkna ut vinsten.

Vad får du med dig från tillträdet?

• Alla nycklar, även till garage, förråd, brevlåda och eventuella larmbrickor
• Köpebrevet och din kopia av likvidavräkningen
• Bruksanvisningar och garantier för värmepump, vitvaror, ventilation och larm
• Handlingar om huset: ritningar, bygglov, intyg för våtrum och elarbeten, protokoll från sotning och brandskyddskontroll, energideklaration
• Koder till larm, garageport och eventuella appar, samt uppgifter om samfällighet och vägförening
• Mätarställningar för el och vatten som ni läser av tillsammans

Pantbreven får du dock inte i handen. De förvaras av din bank som säkerhet för lånet, oftast digitalt i Lantmäteriets pantbrevsregister.

Avflyttningsstädning – och om huset inte är i avtalat skick

Säljaren ska lämna huset tömt och städat. Med avflyttningsstädning menas en grundlig städning av hela huset, inklusive vitvaror, fönster, förråd och garage. Huset ska också vara i samma skick som när du köpte det, med normalt slitage under mellantiden, och allt som ingick i köpet ska finnas kvar.

Upptäcker du brister ska du agera direkt:

1. Dokumentera med foton och en kort lista.
2. Säg till säljaren och mäklaren på en gång, helst före eller under tillträdesmötet.
3. Kom överens skriftligt. Vanliga lösningar är att säljaren åtgärdar bristen inom några dagar, betalar en städfirma eller att ni avtalar om ett mindre avdrag. Ibland deponeras ett belopp hos mäklaren tills saken är löst.
4. Håll inte inne betalningen på eget bevåg. Då kan du själv hamna i dröjsmål. Är skadan allvarlig, till exempel en vattenskada som uppstått efter kontraktet, ska du tala med en jurist innan du slutför betalningen.

Skador som uppstått mellan kontrakt och tillträde svarar säljaren normalt för. Det är dock ett annat ansvar än det för dolda fel, som gäller fel som fanns redan vid köpet.

Försenat tillträde

Blir tillträdet försenat beror följderna på vems fel det är. Kan säljaren inte lämna ifrån sig huset har du rätt till skadestånd för dina merkostnader, och du får häva om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Kan du inte betala i tid är det du som är i dröjsmål, och säljaren kan kräva skadestånd och i allvarliga fall häva köpet.

Ser du i förväg att dagen inte håller, till exempel för att din egen försäljning har försenats, ska du kontakta mäklaren direkt. Ett flyttat tillträde som ni kommer överens om i ett skriftligt tillägg till kontraktet kostar ingenting. Ett dröjsmål gör det.

Fullmakt och tidig inflyttning

Kan du inte närvara kan någon annan företräda dig med en skriftlig fullmakt. Ange tydligt vad ombudet får göra, och stäm av med banken, som ofta vill ha lånehandlingarna påskrivna av dig personligen i förväg. Köper ni tillsammans ska båda skriva under eller ge fullmakt.

Att flytta in eller börja renovera före tillträdet avråder vi från om ni inte har ett skriftligt avtal. Huset är säljarens, säljarens försäkring gäller och risken ligger på säljaren. Ett avtal om tidigt tillträde bör reglera försäkring, ansvar för skador, driftkostnader, eventuell hyra och vad som händer om köpet inte fullföljs. Förbered i stället det du kan med hjälp av checklistan inför tillträdet.