Köpa hus innan du sålt – eller sälja först?

Ska man köpa eller sälja först?

Sälj först om du vill ha kontroll över ekonomin, köp först om du vill ha kontroll över boendet. Säljer du först vet du exakt vad du har att köpa för, men riskerar att stå utan bostad en period. Köper du först vet du vart du ska flytta, men du vet inte vad du får för din gamla bostad och du kan få betala för två bostäder samtidigt.

	Köpa först	Sälja först
Största fördelen	Du kan vänta in rätt hus och vet vart du flyttar	Du vet din budget på kronan
Största risken	Din bostad säljs för mindre än väntat eller inte alls	Du hittar inget hus i tid och behöver tillfälligt boende
Dubbla boendekostnader	Troligt under en period	Ovanligt
Finansiering	Kräver ofta överbryggningslån och bankens godkännande	Enklare, försäljningen finansierar kontantinsatsen
Läge i budgivningen	Pressat att sälja snabbt efteråt	Starkt, du kan köpa utan osäkerhet
Påverkan av prisrörelser	Du förlorar om priserna faller mellan köp och försäljning	Du förlorar om priserna stiger mellan försäljning och köp
Passar dig som	Har god marginal, lättsåld bostad och söker något ovanligt	Har snäv marginal eller svårsåld bostad

För de flesta hushåll är sälja först det säkrare valet. Den ekonomiska risken med att köpa först är större och svårare att begränsa än den praktiska risken med att sälja först.

Vad innebär det att köpa hus innan du sålt?

Du binder dig vid ett köp utan att veta vad din nuvarande bostad ger. Köpekontraktet är bindande och saknar ångerrätt, så du måste kunna betala på tillträdesdagen oavsett hur din egen försäljning går.

Tre saker behöver vara på plats innan du lägger bud:

1. Bankens godkännande. Berätta att du tänker köpa först när du ansöker om lånelöfte. Banken räknar på om du klarar båda bostäderna en tid och bedömer värdet på den du har.
2. Pengar till handpenningen. Den är normalt 10 % av priset och betalas inom ungefär en vecka efter kontraktet, ofta långt innan du har fått betalt för din gamla bostad. Läs om handpenning.
3. En försiktig värdering. Räkna på ett försäljningspris som ligger under mäklarens värdering, och dra av mäklararvode, lån och skatt på eventuell vinst. Det som blir kvar är din verkliga kontantinsats.

Fördelen är störst när du letar efter något ovanligt, till exempel ett hus i ett visst område där det sällan kommer ut något. Då kan det vara värt risken att slå till när rätt hus dyker upp.

Vad innebär det att sälja först?

Du har pengarna klara och vet exakt hur högt du kan buda. Du slipper överbryggningslån och du är en attraktiv köpare, eftersom din finansiering inte hänger på en annan affär.

Nackdelen är tidspress åt andra hållet. Hittar du inget hus före tillträdet på din gamla bostad behöver du ett tillfälligt boende och kanske magasinering av möbler. Du kan minska den risken:

• Förhandla om långt tillträde när du säljer, till exempel fyra till sex månader. Många köpare accepterar det.
• Förbered husköpet innan du säljer. Ha lånelöfte klart, gå på visningar och lär dig marknaden, så att du kan agera snabbt. Se checklistan för husköp.
• Ha en reservplan för boendet, som andrahandsboende eller att bo hos släkt en kort period. Det kostar. Beloppet är dock känt och begränsat.

Vad är ett överbryggningslån?

Ett överbryggningslån är ett tillfälligt lån som överbryggar tiden mellan att du betalar för den nya bostaden och att du får betalt för den gamla. Det används oftast till handpenningen och ibland till hela kontantinsatsen. Lånet löses i sin helhet när din gamla bostad tillträds av köparen.

Så fungerar det i stora drag:

• Banken lånar ut pengarna med din nuvarande bostad som säkerhet eller mot bakgrund av det övervärde som finns i den.
• Har du redan ett underskrivet kontrakt på din försäljning är underlaget säkert och lånet enklare att få. Har du inte sålt än gör banken en försiktigare bedömning.
• Du betalar ränta under tiden lånet löper, och ibland en uppläggningsavgift. Villkoren skiljer sig mellan banker, så fråga om ränta, avgifter, längsta löptid och vad som händer om försäljningen drar ut på tiden.
• Banken kräver ofta att du har eller flyttar dina bolån dit.

Ett överbryggningslån löser likviditeten, inte risken. Säljs din bostad för mindre än du räknat med saknas pengarna fortfarande när lånet ska lösas.

Vad kostar dubbla boendekostnader?

Dubbelt boende innebär att du betalar ränta, drift och försäkring för två bostäder samtidigt. Kostnaden beror på dina lån och på hur lång överlappningen blir. Det handlar dock ofta om tiotusentals kronor per månad.

Ett räkneexempel med antagna siffror: du äger en bostad med 2 000 000 kr i lån och en avgift eller driftkostnad på 4 500 kr i månaden. Med en antagen ränta på 4 % blir räntan 80 000 kr per år, alltså cirka 6 667 kr i månaden före ränteavdrag.

Post för den gamla bostaden	Per månad
Ränta, 2 000 000 kr till antagen ränta 4 %	6 667 kr
Avgift eller driftkostnad	4 500 kr
Amortering enligt din nuvarande plan, exempel	1 700 kr
Summa utöver kostnaden för nya huset	12 867 kr

Tre månaders överlappning kostar i exemplet närmare 40 000 kr, och räntan på ett överbryggningslån tillkommer. Räkna på dina egna siffror och bestäm i förväg hur många månader du klarar. Äger du ett småhus den 1 januari betalar du dessutom hela årets fastighetsavgift för det, även om du säljer i februari.

Bestäm redan före köpet vid vilket datum du sänker priset på din gamla bostad om den inte är såld. Den som väntar för länge betalar ofta mer i dubbla kostnader än vad ett lägre pris hade kostat.

Går det att skriva in ett villkor om försäljning i kontraktet?

Ja, men räkna inte med att säljaren går med på det. Ett sådant villkor innebär att köpet går åter om du inte har sålt din bostad före ett visst datum, ibland till ett visst lägsta pris. För dig tar det bort den största risken. För säljaren betyder det att affären är osäker i veckor eller månader.

I en budgivning med flera spekulanter väljer säljaren nästan alltid ett bud utan villkor, och säljaren har rätt att välja fritt. Villkoret kan dock fungera när du är ensam spekulant, när huset har legat ute länge eller när du kan erbjuda ett högre pris som kompensation.

Om du får igenom ett villkor måste det vara tydligt formulerat: vilket datum som gäller, vad som räknas som såld, hur du meddelar säljaren och vad som händer med handpenningen. Otydliga villkor är en vanlig orsak till tvister. Läs om klausuler i köpekontraktet och låt en jurist titta på formuleringen om mäklarens standardtext inte passar din situation.

Vad passar i olika marknadslägen?

Marknadsläget avgör vilken risk som är störst. Ingen vet hur priserna rör sig framåt, så utgå från hur marknaden ser ut där du bor just nu: hur länge bostäder som din ligger ute och om de säljs över eller under utgångspris.

Marknadsläge	Rekommendation	Varför
Trög marknad, långa försäljningstider, fallande priser	Sälj först	Risken att bli sittande med två bostäder är störst, och säljare av hus är mer villiga att vänta på dig
Stabil marknad	Sälj först, eller köp först med god marginal	Båda fungerar. Välj efter din ekonomi och hur unikt huset du söker är
Het marknad, snabba försäljningar, stigande priser	Köp först kan fungera	Din bostad säljs sannolikt snabbt, och väntan gör nästa köp dyrare

Oavsett läge gäller samma grundregel: köp bara först om du klarar att din bostad säljs för ett klart lägre pris än värderingen och att det tar flera månader längre än planerat. Klarar kalkylen inte det ska du sälja först.

Ett mellanting som ofta fungerar bra är att förbereda försäljningen helt, med mäklare vald, foton tagna och annonsen klar, men vänta med publiceringen tills du har vunnit en budgivning. Då kan din bostad ligga ute inom några dagar efter husköpet, och du kan förhandla om ett långt tillträde på det nya huset. Hela köpprocessen beskrivs i guiden köpa hus steg för steg, och din samlade månadskostnad kan du räkna på i husköpskalkylatorn.