Klausuler i köpekontraktet – besiktningsklausul, lånevillkor och friskrivning

Vad är en klausul vid husköp?

En klausul är ett villkor i köpekontraktet som ändrar eller kompletterar det som annars gäller enligt lagen. De viktigaste för dig som köpare är återgångsvillkoren, som ger dig rätt att lämna köpet om något visst inträffar. Utan ett sådant villkor är du bunden från underskriften, eftersom fastighetsköp saknar ångerrätt.

Ett villkor som köpet ska vara beroende av måste stå i själva köpekontraktet. Ett muntligt löfte från säljaren eller mäklaren om att ”det löser vi om banken säger nej” är inte värt något.

Översikt: klausulerna och vem de skyddar

Klausul	Vad den gör	Skyddar	Se upp med
Besiktningsklausul	Rätt att besikta efter kontraktet och begära återgång	Köparen	Kort frist, beloppsgräns, formkrav för meddelandet
Lånevillkor (låneklausul)	Köpet går tillbaka om du inte får bolån	Köparen	Krav på skriftligt avslag, kort frist
Villkor om försäljning av egen bostad	Köpet går tillbaka om din bostad inte blir såld	Köparen	Säljare accepterar det sällan, lägsta pris och frist måste anges
Friskrivningsklausul	Säljaren ansvarar inte för fel, inte heller dolda	Säljaren	Du tar hela risken för husets skick
Andra svävarvillkor	Till exempel att bygglov eller ny detaljplan beviljas	Båda eller någon av er	Högst två år, annars ogiltigt köp

Besiktningsklausul – så fungerar den

En besiktningsklausul är ett villkor som ger dig rätt att låta besikta huset efter att kontraktet skrivits, och att begära att köpet går tillbaka om resultatet inte är godtagbart. Den används när du inte hinner besikta före kontraktsskrivningen. Hinner du göra en överlåtelsebesiktning före kontraktet behövs den inte.

Det finns två huvudtyper:

• Öppen besiktningsklausul. Du får begära återgång utan att ange skäl, så länge du gör det inom fristen. Det är den starkaste varianten för dig, och den du i första hand bör be om.
• Klausul med beloppsgräns. Du får bara begära återgång om besiktningen visar fel som kostar mer än ett visst belopp att åtgärda. Ofta ska kostnaden bedömas av besiktningsmannen eller en annan sakkunnig. Den ger sämre skydd och öppnar för diskussion om vad som är ett fel och vad åtgärden kostar.

Vissa klausuler ger säljaren rätt att i stället åtgärda felen eller sänka priset. Läs noga vem som får välja.

Kontrollera tre saker innan du skriver under:

1. Tidsfristen. Inom vilken dag ska besiktningen vara gjord, och inom vilken dag ska du ha meddelat säljaren? En till två veckor är vanligt. Räkna baklänges från besiktningsfirmans lediga tider.
2. Hur återgång begärs. Kontraktet anger ofta att meddelandet ska vara skriftligt och ha kommit fram till säljaren eller mäklaren senast en viss dag. Följ formen exakt och spara bevis på att du skickat det. Missar du fristen med en dag är du bunden.
3. Vad som händer med pengarna. Handpenningen ska betalas tillbaka i sin helhet, och ingen av er ska kunna kräva skadestånd av den andra. Besiktningen betalar du själv.

En besiktningsklausul är en rätt att lämna köpet, inte en rätt till lägre pris. I praktiken används protokollet dock ofta för att förhandla: säljaren kan välja mellan att gå med på ett avdrag eller att börja om med en ny köpare.

Lånevillkor – om banken säger nej

Ett lånevillkor, även kallat låneklausul, innebär att köpet går tillbaka om du inte beviljas det lån du behöver. Det skyddar dig mot att stå med ett bindande köp utan finansiering, vilket annars kan sluta med att säljaren häver och kräver skadestånd.

Ett lånelöfte är inte bindande för banken. Banken prövar både dig och huset när affären blir konkret. För de flesta med färskt lånelöfte och stabil ekonomi räcker det att ringa banken och få huset och priset godkänt innan kontraktet skrivs. Be om lånevillkor om din situation har ändrats sedan lånelöftet, om huset är ovanligt eller om priset ligger nära ditt tak.

Se upp med detta:

• Bevis. Klausulen kräver ofta ett skriftligt avslag från en bank. Vissa kräver avslag från mer än en bank.
• Frist. Ofta en till två veckor. Kontakta banken samma dag som kontraktet skrivs.
• Lojalitet. Du förväntas verkligen försöka få lånet. Att medvetet få avslag för att komma ur ett köp du ångrar är ett kontraktsbrott.

Villkor om försäljning av egen bostad

Det här villkoret gör köpet beroende av att du får din nuvarande bostad såld, ofta till ett lägsta pris och senast en viss dag. Det skyddar dig mot dubbla boendekostnader och mot att behöva sälja under tidspress.

Säljare går sällan med på det när det finns andra budgivare, eftersom villkoret gör deras egen affär osäker i veckor eller månader. Det är dock mer realistiskt på en trög marknad eller vid köp direkt av en privatperson. Alternativet är ett långt tillträde eller överbryggningslån. Läs mer om att köpa innan du säljer.

Återgångsvillkor och tvåårsregeln i jordabalken

Ett återgångsvillkor, eller svävarvillkor, är samlingsnamnet på villkor som gör att köpet hänger i luften tills något har inträffat eller fristen gått ut. Besiktningsklausul, lånevillkor och villkor om egen försäljning är alla sådana villkor.

Jordabalken 4 kap. 4 § sätter en yttersta gräns: köpet får inte göras beroende av ett villkor under längre tid än två år från den dag kontraktet skrevs. Är tiden längre är hela köpet ogiltigt. Har ni inte angett någon tid alls anses den vara två år. Regeln gäller inte villkor om att köpeskillingen ska betalas, och för köp av en del av en fastighet som ska styckas av finns särskilda regler.

För vanliga klausuler på några veckor saknar gränsen betydelse. Den blir viktig vid köp som ska vänta på till exempel en ny detaljplan eller ett bygglov. Där behöver du en jurist.

Tänk också på köpebrevet. När villkoren är uppfyllda och tillträdet sker upprättas ett köpebrev utan villkor. Finns det undantagsvis ett villkor som ska gälla även efter tillträdet måste det tas in i köpebrevet också.

Köpa hus med friskrivningsklausul

En friskrivningsklausul är ett villkor där säljaren avsäger sig ansvaret för fel i fastigheten. Normalt ansvarar säljaren för dolda fel i 10 år från tillträdet. Med en friskrivning som täcker dolda fel försvinner den möjligheten, och du står själv för det som visar sig i efterhand.

Friskrivning är vanlig när ett dödsbo säljer. Arvingarna har ofta aldrig bott i huset, kan inte svara på frågor om det och vill kunna skifta boet utan att bära ett ansvar i tio år. Det förekommer också vid försäljning av hus i dåligt skick och vid exekutiv försäljning.

Tre saker följer av att du tar över risken:

1. Besikta extra noga. Gör en fullständig överlåtelsebesiktning och gå vidare med varje rekommenderad fördjupad undersökning innan du binder dig. Överväg tillägg som fuktmätning, avloppsinspektion och kontroll av el.
2. Priset bör spegla risken. Ett hus utan säljaransvar är värt mindre än samma hus med ansvar. Räkna in en buffert för det oväntade i ditt bud.
3. Läs formuleringen. En allmän fras om att huset säljs ”i befintligt skick” har ofta begränsad verkan. En tydlig friskrivning som uttryckligen nämner dolda fel väger tyngre. En friskrivning skyddar dock normalt inte en säljare som medvetet dolt ett fel.

För de flesta är ett friskrivet hus ingen dålig affär om priset är rätt och undersökningen grundlig. Men om du saknar marginaler för en oväntad renovering bör du välja ett hus där säljaren bär sitt vanliga ansvar. Låt en jurist läsa klausulen innan du skriver under.