Köpa hus utomlands – det här är annorlunda
Kort svar: Ett husköp utomlands följer inte svenska regler. Tillkommande skatter och avgifter är nästan alltid högre än de svenska, lokala banker lånar ut en mindre andel till den som inte bor i landet, och du kan bli skattskyldig i både köplandet och Sverige. Räkna också med att själv behöva anlita en oberoende jurist, eftersom det inte finns någon motsvarighet till den svenska mäklarens opartiska roll.
Vad är annorlunda jämfört med Sverige?
Reglerna du känner till från ett svenskt husköp gäller inte utanför Sverige. Fyra skillnader återkommer i nästan alla länder.
Kostnaderna utöver priset är högre. I Sverige handlar lagfart och pantbrev om några procent av köpeskillingen. I många europeiska länder ligger motsvarande skatter och avgifter på tio procent eller mer, och de ska nästan alltid betalas kontant.
Du får låna mindre. Lokala banker lånar normalt ut en lägre andel till den som inte bor i landet än till den som gör det. Det innebär att du behöver en betydligt större kontantinsats än vid ett svenskt köp.
Ingen opartisk mellanman. Den svenska fastighetsmäklaren ska vara opartisk mot båda parter, och det är ovanligt internationellt. Utomlands företräder mäklaren oftast säljaren. Kontrollen av att fastigheten är laglig, obelastad och korrekt registrerad blir därmed ditt eget ansvar, och det är därför en oberoende jurist är standard.
Skatt i två länder. Du kan bli skattskyldig både där bostaden ligger och i Sverige. Skatteavtal finns för att undvika dubbelbeskattning. De ser dock olika ut, och vissa har sagts upp.
Vad betalar du i Sverige?
Du betalar ingen svensk fastighetsavgift för en bostad utomlands. Däremot gäller följande så länge du är bosatt i Sverige:
- Vinsten vid försäljning beskattas i Sverige, oavsett var bostaden ligger. Oftast beskattar även det andra landet, och då får du normalt räkna av den utländska skatten.
- Hyr du ut bostaden ska inkomsten tas upp i Sverige, även när den beskattats lokalt.
Flyttar du permanent ändras bilden helt, eftersom du då kan bli skattemässigt bosatt i det andra landet.
Vad bör du ta reda på innan du köper?
- Vilka skatter och avgifter som tillkommer utöver priset, och om de varierar mellan regioner i landet.
- Hur mycket en lokal bank lånar ut till någon som inte bor där, och vad din svenska bank säger om alternativen.
- Vilka löpande skatter som gäller för utländska ägare, även när bostaden står tom.
- Hur många dagar per år du kan vistas i landet innan du blir skattemässigt bosatt där.
- Om fastigheten är lagligt uppförd och fri från skulder, vilket ofta kräver flera olika intyg.
Guider per land
Vi bygger ut avsnittet land för land och börjar med Spanien, som är det land flest svenskar söker på. Övriga länder tillkommer efter hand.
Köper du ett fritidshus i Sverige i stället finns guiden om att köpa fritidshus, och vill du jämföra kostnadsbilden hemma hittar du den i Vad kostar det att köpa hus?.
Fördjupning
Vanliga frågor
Kan jag låna i en svensk bank för att köpa hus utomlands?
Det varierar mellan bankerna. Svenska banker tar sällan säkerhet i en utländsk bostad. Vissa löser det genom att du i stället utökar lånet på din svenska bostad, men då krävs att det finns utrymme i den. Fråga din egen bank tidigt, eftersom svaret styr hela kalkylen.
Betalar jag svensk fastighetsavgift för en bostad utomlands?
Nej. Den kommunala fastighetsavgiften gäller bara fastigheter i Sverige. Däremot betalar du normalt en motsvarande lokal skatt i landet där bostaden ligger.
Beskattas jag i två länder när jag säljer?
Båda länderna kan ha rätt att beskatta vinsten, men skatteavtal finns för att hindra att du betalar full skatt två gånger. Hur det löses skiljer sig åt mellan länder, och några avtal har sagts upp. Kontrollera vad som gäller för just det land du köper i.
Behöver jag en egen jurist?
I de flesta länder ja. Den kontroll som i Sverige görs av mäklare, bank och besiktningsman är ofta ditt eget ansvar utomlands. Anlita en oberoende jurist, inte en som säljarens mäklare föreslår.