Köpa hus i Spanien – så går det till för en svensk

Vad skiljer ett spanskt husköp från ett svenskt?

Tre saker förändrar kalkylen jämfört med att köpa hus i Sverige.

Kostnaderna utöver priset är mycket högre. I Sverige ligger lagfart och pantbrev på några procent. I Spanien är 10–12 % av köpeskillingen en normal nivå, och den största posten är överlåtelseskatten ITP.

Notarien har en central roll. Köpet avslutas hos en notario, som upprättar köpehandlingen escritura pública. Den skrivs sedan in i fastighetsregistret, Registro de la Propiedad. Någon motsvarighet till den svenska mäklarens roll som opartisk mellanman finns inte, och mäklaren är normalt anlitad av säljaren.

Du behöver egen juridisk hjälp. I Sverige klarar sig de flesta utan jurist. I Spanien är en oberoende abogado praxis, och hen gör den kontroll av fastigheten som annars ingen gör åt dig. Anlita inte en jurist som säljarens mäklare föreslår, eftersom det finns en uppenbar intressekonflikt.

Behöver jag NIE-nummer?

Ja. NIE, Número de Identidad de Extranjero, är ett spanskt identitetsnummer för utlänningar. Du behöver det för att skriva under escrituran, betala skatt, öppna bankkonto och teckna el och vatten.

Du ansöker antingen i Spanien hos Policía Nacional eller utlänningsmyndigheten, eller via spanskt konsulat. Avgiften i Spanien är 9,84 euro. Själva handläggningen är kort, men du måste boka tid i förväg, en så kallad cita previa, och väntetiden på en tid varierar kraftigt mellan orter och perioder.

Börja med NIE-ansökan tidigt. Det är den del av processen som oftast orsakar förseningar, eftersom du är beroende av när det finns lediga tider.

Hur går köpet till steg för steg?

1. Reservationsavtal (contrato de reserva). Objektet tas av marknaden mot en mindre summa. Läs noga vad som händer med pengarna om affären inte blir av.
2. Privat köpekontrakt (contrato de arras). Här betalas normalt 10 % av priset. Den vanliga formen kallas arras penitenciales och innebär enligt spansk lag att du förlorar handpenningen om du hoppar av, medan säljaren ska betala tillbaka dubbla beloppet om det är hen som bryter. Det finns dock flera typer av arras, och den regeln gäller bara om avtalet uttryckligen är av den penitenciales-typen. Här behöver din jurist läsa texten.
3. Due diligence. Mellan kontrakt och tillträde kontrolleras fastigheten (se nedan).
4. Notarie och escritura. Båda parter träffas hos notarien, resten av köpeskillingen betalas och escrituran undertecknas. Du får nycklarna.
5. Registrering. Köpet skrivs in i Registro de la Propiedad, och skatterna betalas in.

Från kontrakt till notarie tar det ofta fyra till åtta veckor. Ska du ordna lån tar det längre tid.

Vad ska kontrolleras före köpet?

Grunden är en nota simple, ett utdrag ur fastighetsregistret som beställs via registradores.es för omkring 9,02 euro plus moms. Den visar vem som äger fastigheten, hur stor den är och vilka belastningar som finns: inteckningar, utmätningar och servitut.

Utöver det bör din jurist kontrollera:

• Att byggnaden är laglig. Hus byggda utan bygglov eller utan slutbesked, licencia de primera ocupación, förekommer. Konsekvenserna är allvarliga: problem med el och vatten, svårt att få lån, svårt att hyra ut och svårt att sälja vidare. Att en byggnad är inskriven i registret betyder inte automatiskt att den är bygglovsenlig, så kommunens besked behövs också.
• Skulder som följer fastigheten. Obetald fastighetsskatt (IBI) kan tas ut ur fastigheten oavsett vem som ägde den när skulden uppstod. För obetalda avgifter till samfälligheten, comunidad, svarar fastigheten för innevarande år plus de 3 föregående kalenderåren.
• Strandskyddet. Kustlagen, Ley de Costas, lägger ett skyddsområde på normalt 100 meter från strandlinjen där rättigheterna är kraftigt begränsade. Det är särskilt viktigt att kontrollera vid kustnära objekt.

Vad kostar det utöver priset?

Den största posten är överlåtelseskatten ITP på begagnade bostäder. Den bestäms av regionen, inte av staten, och skillnaderna är stora. Flera regioner har dessutom glidande skalor där satsen stiger med priset.

Region	ITP på begagnad bostad
Andalusien	7 %
Valencia (Costa Blanca)	från 9 %, högre över 1 miljon euro
Katalonien	från 10 %, stiger i flera steg
Kanarieöarna	6,5 %

Köper du nyproduktion direkt av byggherren betalar du i stället moms (IVA) på 10 % plus regional stämpelskatt (AJD). På Kanarieöarna gäller den lokala skatten IGIC på 7 % i stället för moms.

Till skatten kommer notarie, registrering, gestoría och juristarvode. Sammanlagt landar de tillkommande kostnaderna normalt på 10–12 % av priset, och i regionerna med de högsta ITP-satserna kan det bli mer.

Satserna ändras. Valencia justerade sina nivåer så sent som under 2026. Kontrollera alltid aktuell sats för just den region du köper i.

Hur finansierar jag köpet?

Spanska banker lånar normalt ut 60–70 % av det lägsta av köpeskilling och värdering till den som inte bor i Spanien. Det betyder att du behöver 30–40 % av priset kontant, plus pengarna till skatter och avgifter.

Om svenska banker lånar ut med säkerhet i en spansk bostad, eller om det går att utöka lånet på din svenska bostad i stället, varierar mellan bankerna. Det är en fråga du behöver ställa till din egen bank, och villkoren skiljer sig åt.

Vilka skatter betalar jag när jag äger bostaden?

I Spanien:

• IBI, den kommunala fastighetsskatten, som beräknas på taxeringsvärdet valor catastral. Satsen bestäms av kommunen.
• Comunidad-avgift om bostaden ligger i en samfällighet, samt sophämtning.
• Schablonbeskattad inkomst. Äger du en bostad i Spanien utan att bo där, och utan att hyra ut den, beskattas du ändå för en schablonmässig inkomst. Underlaget är 1,1 % av taxeringsvärdet, eller 2 % om värdet inte räknats om på länge, och skattesatsen är 19 % för dig som bor inom EU eller EES. Det deklareras på blankett modelo 210.
• Hyr du ut beskattas nettot, alltså efter avdrag för kostnader, med 19 % för EU- och EES-boende.
• Förmögenhetsskatt kan bli aktuell på spanska tillgångar över en viss nivå.

I Sverige: du betalar ingen svensk fastighetsavgift för bostaden. När du säljer beskattas du däremot för vinsten i Sverige så länge du är bosatt här. Spanien beskattar också försäljningen, men skatteavtalet mellan länderna gör att du normalt får räkna av den spanska skatten mot den svenska. Avtalet från 1976 gäller fortfarande, till skillnad från avtalen med Portugal och Grekland som sades upp.

Vad händer vid en försäljning?

Två regler är värda att känna till redan som köpare, eftersom de gäller dig när säljaren inte bor i Spanien:

• Du ska hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in beloppet till spanska skattemyndigheten på en särskild blankett. Gör du inte det kan du bli ansvarig för säljarens skatt.
• Plusvalía municipal, den kommunala skatten på markvärdestegring, betalas normalt av säljaren. Är säljaren inte bosatt i Spanien kan du som köpare bli betalningsskyldig.

Båda punkterna hanteras av din jurist, men de förklarar varför du inte ska göra affären utan egen juridisk hjälp.

Hur länge kan jag vistas i huset?

Som EU-medborgare får du resa in och vistas i Spanien i upp till tre månader utan formaliteter. Stannar du längre ska du registrera dig i utlänningsregistret och få ett registreringsbevis.

Vistas du mer än 183 dagar under ett kalenderår blir du normalt skattemässigt bosatt i Spanien, vilket får stora konsekvenser: då beskattas hela din inkomst där och inte bara det du tjänar i landet. Samma sak gäller om Spanien blir ditt huvudsakliga ekonomiska centrum. Planerar du att vara där stora delar av året bör du ta upp det med en skattekunnig i god tid.