Köparens undersökningsplikt – det här måste du kontrollera

Vad är undersökningsplikt?

Undersökningsplikten är köparens ansvar att undersöka en fastighet noggrant innan köpet. Regeln finns i jordabalken 4 kap. 19 §. Den säger att du inte får åberopa fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet.

Ordet plikt är lite missvisande. Ingen tvingar dig att undersöka huset, och du får inga böter om du låter bli. Följden är i stället att du förlorar rätten att kräva säljaren på ersättning för allt du hade kunnat upptäcka. Det som återstår för säljaren att ansvara för är dolda fel.

Hur långt går köparens undersökningsplikt?

Plikten är långtgående. Måttstocken är vad en normalt kunnig och erfaren köpare hade upptäckt vid en noggrann undersökning. Din egen kunskap spelar ingen roll. Har du aldrig ägt ett hus bedöms du ändå som om du förstod vad en fuktfläck i ett källarhörn kan betyda. Det är skälet till att de flesta anlitar en besiktningsman.

Plikten omfattar:

• Alla tillgängliga utrymmen. Vind, krypgrund, källare, förråd, garage och utrymmen bakom luckor och inspektionshål. Trånga och smutsiga utrymmen räknas också.
• Hela fastigheten. Även tomten, fristående byggnader, brunn, avlopp och installationer som el och värme.
• Sådant som kräver att du anstränger dig. Att flytta en matta, lyfta på en lucka eller gå upp på vinden med ficklampa förväntas av dig.

Plikten omfattar normalt inte ingrepp i byggnaden, som att borra hål eller bryta upp golv. Det ändras dock om det finns varningssignaler.

Du ansvarar normalt för	Säljaren ansvarar normalt för
Fel som syns, känns eller luktar	Fel som inte gick att upptäcka och inte var förväntade
Fel i utrymmen som gick att undersöka men inte undersöktes	Fel som säljaren kände till och medvetet teg om
Fel som protokollet varnade för eller rekommenderade utredning av	Avvikelser från konkreta uppgifter och utfästelser som säljaren lämnat
Följder av ålder och normalt slitage	Fel i sådant säljaren uttryckligen garanterat i kontraktet

Varningssignaler utökar undersökningsplikten

En varningssignal är en omständighet som ger dig anledning att misstänka ett fel. När en sådan finns räcker inte den vanliga undersökningen. Då måste du gå vidare med en fördjupad undersökning, och gör du inte det får du stå för det som den hade visat.

Vanliga varningssignaler:

• fuktfläckar, missfärgningar och bubblor i färg eller tapet
• mögellukt eller instängd lukt
• sprickor i grund, fasad eller kakel
• golv som buktar, sviktar eller lutar
• kända riskkonstruktioner, till exempel uteluftsventilerad krypgrund
• anmärkningar, risker och rekommenderad fortsatt teknisk utredning i ett besiktningsprotokoll
• uppgifter från säljaren om tidigare skador, till exempel en gammal vattenskada
• nymålade eller nyrenoverade ytor på enstaka, oväntade ställen

Även ett protokoll från säljarens besiktning räknas om du har fått ta del av det. Husets ålder fungerar på liknande sätt. I ett äldre hus förväntas du undersöka mer och räkna med mer.

En fördjupad undersökning kan kräva ingrepp, som att öppna en vägg eller ta prov. Det kräver säljarens medgivande. Säger säljaren nej har du fått viktig information. Dokumentera svaret och värdera risken innan du går vidare.

Hur uppfyller du undersökningsplikten?

Du uppfyller plikten genom att kombinera en besiktning med egen granskning av handlingar och egna iakttagelser. Gör så här:

1. Anlita en besiktningsman. En husbesiktning kostar oftast 7 000–15 000 kr och är grunden i undersökningen. Var med på plats.
2. Se till att alla utrymmen undersöks. Kontrollera i protokollet vad som inte kunde besiktas. Be säljaren göra vind, krypgrund och andra utrymmen åtkomliga och låt besikta dem i efterhand.
3. Läs alla handlingar. Objektsbeskrivning, säljarens frågelista, energideklaration, äldre protokoll, ritningar och bygglov. Kontrollera servitut och planbestämmelser med mäklaren eller kommunen.
4. Gör de utredningar som rekommenderas. Fortsatt teknisk utredning ska göras innan du är bunden av köpet.
5. Kontrollera det besiktningen inte täcker. El, avlopp, brunn, eldstad, ventilation och radon, i den mån de är relevanta för huset.
6. Ställ frågor till säljaren, skriftligt. Fråga om fukt, läckor, renoveringar och vem som gjort dem. Spara svaren.
7. Använd dina egna sinnen. Gå igenom huset på visningen med näsa och ögon öppna. Det du själv märker räknas.

Följ gärna checklistan för besiktningen. Spara allt underlag. Måste du senare visa att du har uppfyllt din plikt är protokoll, mejl och bilder dina bevis.

Har säljaren upplysningsplikt?

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt. Lagen bygger på att köparen undersöker, inte på att säljaren berättar. Det finns dock gränser för vad en säljare kan tiga om.

En säljare som känner till ett fel, förstår att det har betydelse för dig och medvetet låter bli att nämna det, trots att du inte rimligen kunde upptäcka det, kan inte åberopa att du borde ha hittat felet. Domstolarna har varit återhållsamma med att tillämpa detta, så räkna inte med det som ett skyddsnät.

Mäklaren ska verka för att säljaren lämnar uppgifter om fastigheten, och det sker oftast i en frågelista. Frågelistan är värdefull, men svaren är säljarens egna och inte kontrollerade. Mäklaren ska också informera dig om din undersökningsplikt. Mäklaren ansvarar inte för husets skick.

Vad betyder säljarens uppgifter och utfästelser?

En konkret uppgift från säljaren kan minska din undersökningsplikt på just den punkten. Har säljaren sagt att badrummet renoverades 2022 av en behörig firma, eller att dräneringen är omgjord, får du som utgångspunkt lita på det utan att kontrollera det själv. Visar sig uppgiften vara fel kan säljaren bli ansvarig, och i vissa fall även skadeståndsskyldig.

Skillnaden mellan olika typer av uttalanden är stor:

Säljarens uttalande	Vad det betyder för dig
”Huset är i fint skick”, ”välskött”	Allmänt lovprisande. Ingen utfästelse. Din plikt är oförändrad.
”Vi har aldrig märkt någon fukt i källaren”	En upplysning om vad säljaren märkt, inte en garanti för att fukt saknas. Begränsat värde.
”Taket lades om 2019”, ”dräneringen gjordes om 2021 av firma X”	Konkret uppgift som du normalt får lita på. Kan minska din plikt i den delen.
Garanti inskriven i köpekontraktet	Starkast. Säljaren ansvarar om uppgiften inte stämmer.

Se till att viktiga uppgifter finns skriftligt, helst i köpekontraktet eller i frågelistan som bifogas kontraktet. En muntlig uppgift på visningen är svår att bevisa tre år senare. Finns det uppenbara tecken på att uppgiften inte stämmer får du dock inte blunda för dem.

Undersökningsplikten och köpekontraktet

Undersökningen ska vara klar innan du är bunden. Det finns ingen ångerrätt vid fastighetsköp, och köpet blir bindande när båda har skrivit under. Hinner du inte besikta före kontraktet behöver du en besiktningsklausul som ger dig rätt att frånträda köpet. Läs mer om klausuler i köpekontraktet.

Säljer någon med friskrivning från dolda fel, vilket är vanligt när ett dödsbo säljer, får din undersökning ännu större betydelse. Då finns ingen säljare att vända sig till i efterhand, och hela risken ligger på dig.

Upptäcker du ett fel efter tillträdet trots att du undersökt huset ordentligt ska du reklamera snabbt. Stegen finns i guiden om hur du reklamerar ett dolt fel.