Visning av hus – frågor att ställa och vad du ska kolla

Vad ska man kolla på en visning av hus?

Leta efter fukt och eftersatt underhåll, och strunta i möbleringen. Kök och ytskikt går att byta för en känd kostnad. Fukt i grunden, ett uttjänt tak eller en gammal dränering är dyrare, svårare att bedöma och ofta ditt eget ansvar om det fanns tecken du borde ha sett.

Del av huset	Titta och lukta efter	Varför det spelar roll
Tak	Trasiga pannor, mossa, svackor, rostiga plåtar	Takbyte kostar ofta sexsiffriga belopp
Fasad och sockel	Sprickor, flagnande färg, rötskadat trä nedtill	Visar hur huset har underhållits
Grund, källare, krypgrund	Lukt, saltutfällningar, fuktfläckar	Fuktskador är dyra att åtgärda
Våtrum	Ålder, fall mot golvbrunn, sprickor i fogar	Gamla tätskikt behöver bytas
Tomt	Mark som lutar mot huset, stående vatten	Vatten mot grunden ger fuktproblem
El och värme	Ålder på elcentral och värmesystem	Styr driftkostnad och kommande utgifter

Före visningen: vad ska du läsa på?

Läs objektsbeskrivningen, energideklarationen och säljarens frågelista innan du åker dit. Då vet du vad du ska titta närmare på och slipper lägga visningstiden på sådant som står i papperen.

• Läs objektsbeskrivningen: byggår, grundläggning, uppvärmning, vatten och avlopp, driftkostnad, taxeringsvärde och pantbrev.
• Läs energideklarationen: energiklass, energianvändning och föreslagna åtgärder. Den är giltig i 10 år.
• Läs frågelistan, där säljaren svarar på frågor om kända fel, fukt, renoveringar och grannförhållanden.
• Be om besiktningsprotokollet om säljaren har låtit besikta huset.
• Ta reda på vad som är typiska svagheter för husets byggår och konstruktion, till exempel krypgrund, platta på mark med överliggande isolering eller enstegstätad putsfasad.
• Titta på kartan: väderstreck, avstånd till väg, vattendrag och grannar.
• Packa ficklampa, måttband och mobil med kamera.

Utvändigt: tak, fasad, grund och tomt

Börja utomhus och gå ett helt varv runt huset. Utsidan visar hur huset har skötts och var vattnet tar vägen.

• Tak: Titta från håll. Ligger pannorna rakt, finns mossa, sprickor eller svackor? Fråga hur gammalt taket och underlagspappen är.
• Hängrännor och stuprör: Är de hela, och leds vattnet bort från huset eller rakt ner vid grunden?
• Fasad: Titta efter sprickor i puts, flagnande färg och mjukt eller mörkt trä längst ner på panelen.
• Sockel och grund: Finns sprickor, fuktränder eller vita saltutfällningar? Är ventilerna i en krypgrund fria?
• Fönster: Känn på bottenstycken och karmar. Mjukt trä tyder på röta. Är det imma mellan glasen är isolerrutan trasig.
• Tomtens lutning: Marken ska luta från huset. Stående vatten, vattensjuk gräsmatta eller mark som lutar mot fasaden är varningssignaler.
• Dränering: Fråga när den gjordes senast. På äldre hus där ingen vet svaret bör du räkna med att den kan behöva göras om.
• Stora träd nära huset: Rötter kan påverka ledningar och dränering.
• Komplementbyggnader: Garage, förråd och altaner. Fråga om bygglov finns för det som kräver det.

Invändigt: källare, våtrum, vind, el och uppvärmning

Inomhus är näsan ditt bästa verktyg. En instängd, jordig eller sötaktig lukt tyder på fukt eller mikrobiell påväxt, och den märks bäst direkt när du kliver in.

• Källare: Lukta. Titta efter färg som flagnar på väggarna, saltutfällningar och fuktfläckar nere vid golvet. Inredda källare med reglade väggar och plastmatta på betong är en känd riskkonstruktion.
• Krypgrund: Fråga om du får öppna luckan. Lukt, synlig påväxt på blindbotten eller vatten på marken ska alltid utredas. Läs mer om fukt i krypgrund.
• Våtrum: Fråga när de renoverades och av vem. Titta på golvbrunnen, fallet mot brunnen, fogarna och rörgenomföringar. Knacka på kaklet. Ett ihåligt ljud kan betyda att plattor har släppt.
• Kök: Titta i diskbänksskåpet efter fuktskador och fråga om det finns läckageskydd under diskmaskin och kyl.
• Tak och väggar inomhus: Missfärgningar och bubblor i tapet eller färg kan vara gamla eller pågående läckage. Fråga vad de beror på.
• Vind: Lys med ficklampan på insidan av yttertaket. Mörka fläckar eller svartnat trä tyder på fukt. Kontrollera att isoleringen ligger jämnt.
• El: Titta på elcentralen. Finns jordfelsbrytare? Gamla proppsäkringar och ojordade uttag i många rum tyder på att elen kan behöva ses över.
• Uppvärmning: Vilket system är det, hur gammalt är det och när servades det senast? Direktverkande el ger ofta högre driftkostnad än värmepump eller fjärrvärme.
• Ventilation: Finns fungerande ventiler och frånluft i våtrum och kök? Imma på fönstren vintertid tyder på dålig ventilation.
• Golv: Sviktar eller lutar golvet? Det kan vara ofarligt i ett gammalt hus, men be besiktningsmannen titta på det.
• Eldstad: Fråga om kamin eller öppen spis är godkänd att elda i och när den senast sotades och kontrollerades.

En fuktfläck, en avvikande lukt eller en anmärkning i ett protokoll är en varningssignal som utökar din undersökningsplikt. Går du inte vidare med en fördjupad undersökning kan du normalt inte kräva säljaren på felet senare.

Frågor på visning av hus: det här frågar du mäklaren

Mäklaren har upplysningsskyldighet mot dig, men är anlitad och betald av säljaren. Ställ raka frågor, och be om svaret på mejl om det är viktigt för ditt beslut.

• Vad är driftkostnaden, och vad ingår i den siffran? Hur många bor i huset i dag?
• Vad är renoverat, vilket år och av vem? Finns kvitton och intyg, till exempel för våtrum och el?
• Hur gamla är taket, dräneringen, våtrummen, fönstren och värmesystemet?
• Finns ett besiktningsprotokoll? Finns en radonmätning, och vad visade den? Referensnivån är 200 Bq/m³.
• Hur stora pantbrev finns uttagna? De följer med huset utan kostnad.
• Är vatten och avlopp kommunalt? Om avloppet är enskilt: när anlades det och när inspekterade kommunen det senast?
• Finns servitut, samfällighet eller gemensamhetsanläggning, och vad kostar det per år?
• Vad ingår i köpet? Vitvaror, lekstuga, robotgräsklippare och liknande bör skrivas in i kontraktet.
• Vilken tillträdesdag vill säljaren ha?
• Hur är intresset, finns det bud, och accepterar säljaren bud med besiktningsvillkor?

Frågor att ställa till säljaren

Säljaren kan huset bäst. Är säljaren inte med på visningen kan du be mäklaren vidarebefordra frågorna eller ordna en enskild visning.

• Varför flyttar ni, och hur länge har ni bott här?
• Har ni haft problem med fukt, lukt, läckage eller skadedjur?
• Har ni haft vatten i källaren eller på tomten vid skyfall eller snösmältning?
• Vad skulle ni själva ha åtgärdat härnäst om ni bott kvar?
• Hur mycket el eller annan energi går åt per år, och hur varmt har ni inomhus på vintern?
• Finns försäkringsärenden på huset?
• Hur är området, grannarna, trafiken och snöröjningen?

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt. Hen kan dock inte i efterhand hänvisa till din undersökningsplikt om hen medvetet har förtigit ett fel hen kände till. Skriftliga svar är därför värdefulla.

Efter visningen: vad gör du sedan?

Skriv ner dina intryck samma dag, innan nästa visning blandar ihop minnet. Bestäm sedan om huset är värt en besiktning.

• Anteckna vad du såg, vilka svar du fick och vad som är oklart.
• Mejla följdfrågor till mäklaren och be om handlingar du saknar.
• Gör en grov lista över åtgärder de närmaste fem åren och räkna in dem i ditt maxpris.
• Boka en andra visning, gärna i dagsljus och med någon byggkunnig.
• Anmäl intresse till mäklaren och säg att du vill besikta före köp eller ha en besiktningsklausul.
• Boka en husbesiktning, som oftast kostar 7 000–15 000 kr, och berätta för besiktningsmannen vad du reagerade på.
• Läs på om undersökningsplikten och om hur budgivningen går till.

För de flesta köpare är rätt ordning visning, andra visning, besiktning och sedan kontrakt. Är konkurrensen hård och säljaren inte vill vänta, är dock en besiktningsklausul i köpekontraktet bättre än att hoppa över besiktningen.