Köpekontrakt för hus – vad ska stå med?

Vad är ett köpekontrakt för hus?

Ett köpekontrakt är det skriftliga avtal som gör husköpet juridiskt bindande. Fram till att både du och säljaren har skrivit under kan vem som helst dra sig ur, även efter en vunnen budgivning. Efter underskrifterna är ni båda bundna, och det finns ingen ångerrätt.

Köp av villa, radhus med äganderätt och fritidshus är köp av fast egendom. Reglerna finns i jordabalken 4 kap. och skiljer sig från det som gäller för bostadsrätter.

Vad måste stå i köpekontraktet enligt lagen?

Jordabalken 4 kap. 1 § ställer fyra formkrav. Saknas något av dem är köpet ogiltigt.

1. Skriftlig handling. Muntliga avtal om fastighetsköp gäller inte.
2. Underskrift av både köpare och säljare. Är ni flera köpare eller säljare ska alla skriva under.
3. Köpeskillingen, alltså priset.
4. Fastighetsbeteckningen och en överlåtelseförklaring, det vill säga en mening om att säljaren överlåter fastigheten till köparen.

Priset i kontraktet ska vara det verkliga priset. En sidoöverenskommelse om ett annat pris än det som står i köpehandlingen är ogiltig enligt samma paragraf.

Lagen kräver också att vissa villkor står i kontraktet för att gälla. Det gäller framför allt villkor som gör köpet beroende av något, till exempel att du får lån eller att besiktningen går bra.

Vad bör ett bra köpekontrakt innehålla utöver formkraven?

Ett kontrakt som bara uppfyller formkraven är giltigt men lämnar nästan alla praktiska frågor öppna. Ett genomarbetat husköp-avtal reglerar dessutom det här:

• Tillträdesdag. Dagen då du betalar resten, får nycklarna och tar över ansvaret för huset.
• Handpenning. Belopp, sista betalningsdag och var pengarna förvaras. Praxis är 10 % av priset, vilket är 400 000 kr för ett hus på 4 000 000 kr. Läs mer om handpenning.
• Betalning av resten. Hur och när slutlikviden betalas, normalt via banken på tillträdesdagen.
• Villkor för köpet. Besiktningsklausul, lånevillkor eller andra återgångsvillkor, med tidsfrist och hur du meddelar att du vill frånträda. Se genomgången av klausuler i köpekontraktet.
• Fastighetens skick. Hänvisning till besiktningsprotokoll, säljarens uppgifter och eventuella friskrivningar.
• Vad som ingår. Se nästa avsnitt.
• Pantbrev. Vilka pantbrev som finns uttagna, till vilket belopp, och att de lämnas över obelånade på tillträdesdagen. Befintliga pantbrev sänker din kostnad.
• Ansvar för skada före tillträdet. Huvudregeln i jordabalken är att säljaren står risken för skador genom olyckshändelse, till exempel brand eller vattenskada, fram till tillträdesdagen. Kontraktet bör bekräfta det.
• Försäkring. Att säljaren håller huset fullvärdesförsäkrat fram till tillträdet.
• Servitut och andra belastningar. Rättigheter som följer med eller belastar fastigheten, till exempel grannens rätt att använda en väg, ledningsrätter, nyttjanderätter och medlemskap i samfällighet.
• Fördelning av kostnader. Att fastighetsavgift, el och liknande fördelas per tillträdesdagen i en likvidavräkning.
• Avflyttningsstädning och vad som gäller om säljaren inte flyttar ut i tid.

Vad ingår i köpet – fast egendom eller lösöre?

I köpet ingår fastigheten med byggnader och det som jordabalken kallar fastighets- och byggnadstillbehör. Det är sådant som huset har försetts med för stadigvarande bruk: fast inredning, värmepanna, vitvaror i normal omfattning, badkar, fast monterade garderober, flaggstång och planterade växter.

Lösöre ingår inte om ni inte avtalar det. Dit hör möbler, fristående lampor, gardiner, robotgräsklippare och åkgräsklippare. Gränsfallen skapar flest konflikter: väggmonterad tv, laddbox, spabad på altanen, markiser och friggebod på plintar.

Skriv in i kontraktet allt som du räknar med att få med dig och som inte är självklart. Skriv också in det som säljaren vill ta med sig men som annars skulle räknas som tillbehör.

Exempel på köpekontrakt för hus: så brukar dispositionen se ut

Vi publicerar ingen nedladdningsbar mall. En generell mall passar sällan det enskilda huset, och ett fel i kontraktet kan bli dyrt. Mäklarens kontrakt följer dock oftast ungefär den här ordningen, och du kan använda listan för att kontrollera att inget saknas:

1. Parter: namn, personnummer, adress och ägarandelar
2. Överlåtelseförklaring och fastighetsbeteckning
3. Köpeskilling
4. Betalning: handpenning, lån och slutlikvid
5. Tillträdesdag
6. Inteckningar och pantbrev
7. Servitut, nyttjanderätter och andra belastningar
8. Fördelning av intäkter och kostnader (likvidavräkning)
9. Fara, skada och försäkring fram till tillträdet
10. Fastighetens skick, köparens undersökning och eventuell friskrivning
11. Villkor för köpet med tidsfrister
12. Vad som ingår och inte ingår
13. Avflyttning, städning och överlämnande av nycklar
14. Påföljder vid kontraktsbrott, bland annat vad som gäller för handpenningen
15. Köpebrev och lagfart
16. Underskrifter, och vid behov samtycke från säljarens make eller sambo

Köper ni tillsammans ska ägarandelarna stå i kontraktet, eftersom de sedan förs in i lagfarten. Läs mer om att köpa hus tillsammans.

Vad ska du läsa innan du skriver kontrakt?

Läs alla handlingar före kontraktsskrivningen, inte under den. Be mäklaren mejla kontraktsutkastet minst en dag i förväg. Det här bör du ha gått igenom:

• Objektsbeskrivningen: areor, driftkostnader, pantbrev, servitut och taxeringsvärde.
• Frågelistan, där säljaren svarar på frågor om fel och brister som hen känner till.
• Besiktningsprotokollet. Anmärkningar och riskanalys utökar din undersökningsplikt. Går du inte vidare med det protokollet pekar på kan du inte kräva säljaren på det senare.
• Energideklarationen, som säljaren ska tillhandahålla och som gäller i 10 år.
• Utdrag ur fastighetsregistret: vem som har lagfart, vilka inteckningar som finns och vilka rättigheter som belastar fastigheten.
• Kontraktsutkastet med alla bilagor.

Stämmer inte kontraktet med det ni kommit överens om muntligt ska det ändras före underskrift. Det som inte står i kontraktet är svårt att bevisa i efterhand.

Husköp: när ska man skriva kontrakt efter budgivningen?

Kontraktet skrivs oftast inom några dagar efter avslutad budgivning. Säljaren vill skriva snabbt, eftersom budet inte binder dig. Du har samma intresse om du vill säkra huset, eftersom säljaren är fri att sälja till någon annan fram till underskriften.

Skriv dock inte under förrän du har läst handlingarna, har ett giltigt lånelöfte och vet hur du löser besiktningen. För de flesta är det bäst att antingen besikta före kontraktet eller få in en besiktningsklausul. Att skriva under utan någotdera innebär att du tar hela risken för husets skick.

Köpekontrakt och köpebrev – vad är skillnaden?

Ett husköp görs normalt med två handlingar. Köpekontraktet innehåller villkoren, och köpebrevet bekräftar på tillträdesdagen att allt är betalt.

	Köpekontrakt	Köpebrev
När	Några dagar efter budgivningen	På tillträdesdagen
Syfte	Reglerar hela affären och gör köpet bindande	Kvitto på att köpeskillingen är betald
Innehåll	Pris, tillträde, handpenning, villkor, skick, pantbrev med mera	Kort: parter, fastighet, pris och överlåtelseförklaring
Används till	Bevis för vad ni avtalat	Ansökan om lagfart
Bevittning	Inget lagkrav	Säljarens underskrift ska bevittnas av två personer för att lagfarten ska kunna beviljas utan problem

När ska du ta hjälp av en jurist?

Vid ett vanligt köp genom mäklare klarar de flesta sig utan egen jurist, förutsatt att de läser kontraktet noga och ställer frågor. Mäklaren ska vara opartisk. Hen är dock anlitad och betald av säljaren och ersätter inte ett eget ombud.

Ta hjälp av en jurist med inriktning på fastighetsrätt om:

• ni köper utan mäklare, till exempel av en släkting eller granne
• kontraktet innehåller ovanliga villkor, som långt tillträde, säljaren bor kvar som hyresgäst, avstyckning som inte är klar eller köp beroende av bygglov
• säljaren vill ha en friskrivning från ansvar för fel
• det finns servitut, arrenden eller samfälligheter som du inte förstår innebörden av
• ni köper med olika insatser och behöver skuldebrev eller samboavtal samtidigt

En granskning av ett kontrakt kostar ofta några tusen kronor. Ta in en prisuppgift i förväg. Ställt mot ett köp på flera miljoner är det en liten kostnad.