Köpa hus tillsammans – med sambo, partner eller vänner

Hur fungerar det att köpa hus tillsammans?

Ni köper huset som delägare. Båda skriver under köpekontraktet, båda står på lagfarten med varsin andel och ni tar normalt ett gemensamt bolån. Själva köpet går till på samma sätt som när en person köper, men ni behöver fatta tre beslut innan ni skriver på:

1. Hur stora andelar ska var och en äga?
2. Vem går in med hur mycket pengar, och vad händer med de pengarna om ni säljer?
3. Vilket avtal behöver ni för att det ni kommit överens om också ska gälla juridiskt?

Det tredje beslutet hoppar många över. Det är ett misstag, för lagens standardlösning stämmer sällan med vad två personer tycker är rättvist när den ena har betalat mer.

Vilken lag gäller för gifta, sambor och vänner?

Det avgörande är vilken relation ni har. Tre olika lagar kan styra vad som händer med huset om ni går isär.

	Gifta	Sambor	Vänner, syskon, förälder och barn
Lag som gäller	Äktenskapsbalken	Sambolagen	Lagen om samäganderätt
Vad händer vid separation?	Huset är normalt giftorättsgods. Nettovärdet av allt giftorättsgods delas lika i bodelningen, oavsett vem som står som ägare.	Ett hus som köpts för gemensamt bruk är samboegendom. Värdet efter lån delas lika om någon begär bodelning, oavsett vem som betalat.	Var och en äger sin andel. Ingen likadelning. Kommer ni inte överens kan en delägare begära försäljning på offentlig auktion.
Avtal som behövs för att avvika	Äktenskapsförord, som registreras hos Skatteverket	Samboavtal, skriftligt och undertecknat av båda	Samäganderättsavtal
Arv	Makar ärver varandra, med undantag för särkullbarns rätt	Sambor ärver inte varandra. Testamente krävs.	Inget arv mellan delägare. Andelen går till den avlidnes arvingar.

Köpa hus med sambo

För sambor är huvudregeln enkel men ofta okänd: köper ni huset för att bo i det tillsammans blir det samboegendom, och då delas värdet lika vid en separation om någon av er begär bodelning. Det gäller även om den ena har lagt hela kontantinsatsen eller står som ensam ägare.

Vill ni att ägarandelarna eller insatserna ska gälla fullt ut behöver ni ett samboavtal. Läs hur det fungerar i guiden om sambolagen och samboavtal. Skriv också testamente om ni vill att den som blir kvar ska kunna bo kvar. Sambor ärver inte varandra.

Köpa hus som gifta

För gifta ingår huset normalt i giftorättsgodset. Giftorättsgods är all egendom som inte har gjorts till enskild egendom, och vid en skilsmässa delas nettovärdet lika. Det spelar ingen roll om ni står som ägare till 70 respektive 30 procent.

Vill ni att en större insats ska stanna hos den som betalade den krävs ett äktenskapsförord. Det är ett skriftligt avtal som båda undertecknar och som måste registreras hos Skatteverket för att gälla. I förordet kan ni till exempel bestämma att en viss andel av huset ska vara den enas enskilda egendom. Ta hjälp av en jurist med formuleringen.

Köpa hus med syskon, vänner eller föräldrar

Mellan vänner, syskon och andra som inte är ett par finns ingen likadelning. Var och en äger sin andel enligt lagfarten. Risken ligger i stället i samägandet: finns inget avtal gäller lagen om samäganderätt, som kräver att delägarna är överens om alla beslut och som ger varje delägare rätt att begära att hela huset säljs på offentlig auktion.

Skriv därför ett samäganderättsavtal före köpet. Det bör reglera:

• vem som betalar vad av ränta, amortering, drift och underhåll
• hur ni fattar beslut om renoveringar
• vad som händer om någon vill sälja sin andel, till exempel förköpsrätt för den andra och hur priset bestäms
• att rätten att begära försäljning på auktion avtalas bort eller begränsas

Samma sak gäller om en förälder går in som delägare för att hjälpa ett barn in på marknaden. Tänk då även på syskonen: en andel i huset ingår i arvet efter föräldern.

Hur bestämmer ni ägarandelarna i lagfarten?

Ägarandelarna anges i köpekontraktet och förs in i fastighetsregistret när ni söker lagfart. Ni väljer fritt. Andelarna bör dock spegla hur ni faktiskt finansierar köpet. Ett vanligt sätt att räkna är att ta egen insats plus egen del av lånet, delat med priset.

Exempel för ett hus som kostar 4 000 000 kr, där kontantinsatsen är 400 000 kr och lånet 3 600 000 kr delas lika:

	Egen insats	Halva lånet	Summa	Ägarandel
Person A	300 000 kr	1 800 000 kr	2 100 000 kr	52,5 %
Person B	100 000 kr	1 800 000 kr	1 900 000 kr	47,5 %

Att ändra andelarna i efterhand räknas som ett köp eller en gåva mellan er och kan kosta stämpelskatt. Bestäm er därför före kontraktet. Kostnaden för lagfarten påverkas inte av hur ni fördelar andelarna.

Ägarandelar skyddar inte en större insats mellan sambor eller makar om ni saknar samboavtal eller äktenskapsförord. Då gäller likadelningen ändå.

Vad gäller när ni har olika kontantinsats?

Har ni olika kontantinsats finns tre vägar: olika ägarandelar, lika ägande kombinerat med ett skuldebrev, eller ett samboavtal eller äktenskapsförord som håller insatsen utanför delningen. Lösningarna ger olika utfall, särskilt om huset säljs med förlust.

I guiden om olika kontantinsats och skuldebrev finns ett räkneexempel som visar vad var och en får ut med respektive lösning. Hur mycket ni behöver tillsammans kan du läsa om på sidan om kontantinsats.

Hur fungerar bolånet när ni är två?

Ni tar normalt ett gemensamt lån i en bank, och båda blir solidariskt ansvariga. Det betyder att banken kan kräva vem som helst av er på hela beloppet om den andra inte betalar. Hur ni har delat upp betalningarna sinsemellan bryr sig banken inte om.

Tre saker är bra att känna till:

• Bankens kalkyl görs på hushållets samlade inkomster och utgifter. Två inkomster ger oftast större låneutrymme. Bådas befintliga skulder och betalningsanmärkningar räknas dock också med. Skaffa ett gemensamt lånelöfte innan ni går på visning.
• Ränteavdraget är personligt. Var och en drar av den ränta hen har betalat, med 30 % upp till 100 000 kr i ränteutgifter per person och år. Banken rapporterar normalt räntan lika fördelad mellan låntagarna. Betalar ni på annat sätt kan ni ändra fördelningen i deklarationen.
• Amorteringen följer lånet, inte personen. Vid en belåningsgrad över 70 % amorterar ni 2 % av lånet per år. Läs mer om amorteringskravet.

Vid en separation måste banken godkänna att den ena tar över hela lånet. Den som flyttar ut är dock betalningsansvarig tills banken har släppt hen från lånet, även om ni sinsemellan är överens om något annat.

Checklista innan ni skriver på

• Bestäm ägarandelar och skriv in dem i köpekontraktet.
• Skriv ner vem som går in med vad, med datum och belopp, och spara underlagen.
• Sambor: skriv samboavtal och testamente.
• Gifta: fundera på om ni behöver äktenskapsförord.
• Vänner, syskon och föräldrar: skriv samäganderättsavtal.
• Kom överens om hur ränta, amortering, drift och renoveringar ska betalas.
• Se över livförsäkringar så att den som blir kvar har råd att bo kvar.

Räkna på hela affären i husköpskalkylatorn innan ni bestämmer hur högt ni kan buda.