Köpa hus som sambo – sambolagen och samboavtal

Vad säger sambolagen om huset?

Sambolagen säger att en bostad som sambor har skaffat för gemensamt bruk är samboegendom. När förhållandet tar slut kan vem som helst av er begära bodelning, och då delas värdet av samboegendomen lika efter avdrag för skulder som hör till den. Det spelar ingen roll vem som betalade kontantinsatsen, vem som står på lagfarten eller vem som har amorterat mest.

Sambor är enligt lagen två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll. Ni behöver inte ha registrerat något för att lagen ska gälla.

Samboegendom är bara två saker: den gemensamma bostaden och bohaget, alltså möbler och husgeråd, om de har skaffats för att användas gemensamt. Bilar, sparande, fritidshus och företag ingår inte.

När är huset samboegendom och när är det inte det?

Det avgörande är syftet med köpet, inte vem som betalade.

Situation	Samboegendom?	Vad händer vid separation utan avtal?
Ni köper huset ihop för att bo där tillsammans	Ja	Värdet efter lån delas lika om någon begär bodelning
Den ena köper huset ensam, men för att ni ska bo där tillsammans	Ja	Samma sak. Den som inte äger kan ändå ha rätt till halva värdet
Den ena ägde huset innan ni blev ett par, den andra flyttar in	Nej	Ägaren behåller huset. Den som flyttade in får ingen del
Den ena säljer sitt gamla hus och köper ett nytt för er båda	Ja, det nya huset	Hela det nya huset delas lika, även om pengarna kom från det gamla
Huset har ärvts eller fåtts i gåva med villkor om att det ska vara enskild egendom	Nej	Huset hålls utanför bodelningen

Den fjärde raden är den som oftast överraskar. Pengar som du ägde själv blir till samboegendom i samma stund som ni använder dem till en gemensam bostad. Ett samboavtal är det som hindrar det.

Vad gäller om du flyttar in i din sambos hus?

Flyttar du in i ett hus som din sambo redan äger är huset inte samboegendom. Du får ingen rätt till huset vid en separation, oavsett hur länge ni bor där.

Det som många missar är att dina betalningar inte ändrar på det. Betalar du halva räntan, amorterar på sambons lån eller bekostar ett nytt kök blir du ändå inte delägare. Amorteringen ökar din sambos förmögenhet, inte din. Att i efterhand kräva ersättning för sådant är svårt utan skriftligt avtal.

Tre rimliga upplägg:

• Du betalar för boendet, inte för ägandet. Dela på drift och ränta som en sorts hyra, men låt ägaren stå för amortering och värdehöjande renoveringar.
• Ni skriver ett avtal eller skuldebrev om att dina amorteringar och renoveringsbidrag ska betalas tillbaka om ni går isär.
• Du köper in dig i huset och blir delägare på riktigt.

Möbler och annat bohag som ni köper för det gemensamma hemmet är dock samboegendom även när huset inte är det.

Hur köper man in sig i sin sambos hus?

Att köpa in sig i sambons hus är ett vanligt fastighetsköp av en andel, till exempel 50 procent. Det kräver samma form som andra husköp.

1. Värdera huset. Ta in en eller två värderingar så att ni är överens om priset på andelen.
2. Prata med banken. Banken måste godkänna att du går in som låntagare på det befintliga lånet eller tar ett eget lån för andelen. Bolånetaket på 90 % gäller.
3. Skriv en köpehandling. Köpet ska vara skriftligt, undertecknat av er båda och innehålla köpeskilling, fastighetsbeteckning, vilken andel som överlåts och en förklaring om att andelen överlåts. Det är samma formkrav som för alla köpekontrakt.
4. Sök lagfart på andelen inom tre månader. Stämpelskatten är 1,5 % av det du betalar för andelen, eller av andelens del av taxeringsvärdet om det är högre, plus 825 kr. Köper du halva ett hus värt 4 000 000 kr för 2 000 000 kr blir lagfarten 30 825 kr.
5. Skriv samboavtal. Annars uppstår frågan om andelarna ska delas enligt sambolagen eller inte.

Den som säljer andelen kan behöva betala skatt på vinsten, på samma sätt som vid en vanlig försäljning. Räkna på det innan ni bestämmer priset. Om andelen i stället ges bort gäller andra regler för både stämpelskatt och framtida vinstskatt, så rådgör med en jurist.

Vad kan ett samboavtal göra och inte göra?

Ett samboavtal är ett avtal om att sambolagens regler om bodelning inte ska gälla, helt eller för viss egendom. Det vanligaste är att skriva att huset, eller en viss andel av det, inte ska ingå i en bodelning.

Ett samboavtal kan	Ett samboavtal kan inte
Avtala bort bodelning helt	Ge er arvsrätt efter varandra
Undanta huset eller en andel av huset från bodelning	Ändra vem som äger vad enligt lagfarten
Se till att ägarandelarna i lagfarten gäller även vid separation	Reglera annan egendom än bostad och bohag
Undanta det nya huset när den ena finansierar det med pengar från sitt gamla	Bestämma om vårdnad, underhåll eller vem som ska bo kvar med barnen

Ett avtal som ger ett oskäligt resultat kan jämkas av domstol. Det är dock ovanligt.

Färdiga mallar fungerar i enkla fall, till exempel när hela huset ska undantas. Har ni olika kontantinsats, barn från tidigare förhållanden eller ska undanta ett belopp snarare än en andel bör en jurist formulera avtalet.

Vilka formkrav gäller för samboavtalet?

Samboavtalet ska vara skriftligt och undertecknat av er båda. Mer än så kräver inte lagen. Avtalet behöver varken bevittnas eller registreras.

Praktiska råd:

• Skriv avtalet före köpet, eller senast i samband med det. Ni kan skriva det redan innan ni flyttar ihop.
• Ange huset med fastighetsbeteckning.
• Gör två original och förvara dem på olika ställen.
• Se över avtalet när ni byter bostad. Ett avtal som pekar ut ett visst hus gäller inte automatiskt för nästa.

Vad händer med huset om en av er dör?

Sambor ärver inte varandra. Dör din sambo går hens andel av huset till barnen, eller till föräldrar och syskon om barn saknas. Du kan bli tvungen att lösa ut arvingarna eller sälja.

Två skydd finns i sambolagen, men de är svaga:

• Bara den efterlevande sambon får begära bodelning. Arvingarna kan inte kräva det. Du väljer alltså det som är bäst för dig: äger du det mesta avstår du, äger den avlidne det mesta begär du bodelning och får halva samboegendomen.
• Vid bodelningen har den efterlevande rätt att, så långt samboegendomen räcker, få ut ett minimibelopp som motsvarar två prisbasbelopp. Det räcker dock inte långt mot ett hus.

Det som faktiskt skyddar er:

1. Ömsesidigt testamente där ni ärver varandras andelar. Har någon av er barn har barnen alltid rätt till sin laglott, som är hälften av arvet. Testamentet ska vara skriftligt och bevittnat av två personer som är närvarande samtidigt.
2. Livförsäkring med sambon som förmånstagare, så att den som blir kvar kan lösa ut barnens del eller klara lånet ensam.

Har ni skrivit ett samboavtal som avtalar bort bodelning gäller det även vid dödsfall. Då blir testamentet ännu viktigare. Läs helheten i guiden om att köpa hus tillsammans.