Olika kontantinsats – så skyddar ni er med skuldebrev
Kort svar: Utan avtal delas husets värde lika mellan sambor vid en separation, även om den ena lagt en större kontantinsats. Ni kan skydda insatsen på tre sätt: olika ägarandelar i lagfarten, lika ägande med ett skuldebrev på mellanskillnaden, eller ett samboavtal eller äktenskapsförord som håller insatsen utanför delningen. Lösningarna ger olika utfall, framför allt om huset säljs med förlust. Låt en jurist skriva avtalet.
Vad gäller när ni köper hus tillsammans med olika kontantinsats?
Utan avtal får den som lägger mest tillbaka minst i förhållande till sin insats. För sambor säger sambolagen att ett hus som köpts för gemensamt bruk delas lika vid en separation om någon begär bodelning, oavsett vem som betalat. För gifta är huset normalt giftorättsgods och delas också lika.
Det finns tre sätt att lösa det:
- Olika ägarandelar som speglar vad var och en har finansierat.
- Lika ägande plus ett skuldebrev på mellanskillnaden.
- Samboavtal eller äktenskapsförord som håller själva insatsen utanför delningen.
Vilken kontantinsats ni behöver totalt påverkas inte av hur ni delar upp den. Banken ser till hushållet som helhet.
Tre lösningar jämförda
| 1. Olika ägarandelar | 2. Lika ägande + skuldebrev | 3. Avtal som undantar insatsen | |
|---|---|---|---|
| Så fungerar det | Andelarna i lagfarten räknas fram efter insats och del av lånet, till exempel 52,5/47,5 | Ni äger 50/50. Den som lagt mindre skriver ett skuldebrev på halva mellanskillnaden | Ni äger 50/50. Avtalet säger att var och en först får tillbaka sin insats, och att resten delas lika |
| Värdeökning | Den som lagt mer får en något större del av vinsten | Delas lika. Skulden är ett fast belopp | Delas lika |
| Värdefall | Den som lagt mer bär en något större del av förlusten | Den som lagt mindre bär mest. Skulden ligger kvar även om huset tappat i värde | Förlusten fördelas efter vad ni skrivit, till exempel i proportion till insatserna |
| Kräver dessutom | Samboavtal eller äktenskapsförord, annars delas värdet lika ändå | Ett korrekt skrivet skuldebrev, helst ihop med samboavtal. För gifta oftast även äktenskapsförord | Noggrann formulering av jurist |
| Passar | Er som ser insatsen som en investering i huset | Er som vill äga lika och ser mellanskillnaden som ett lån | Er som vill äga lika och dela risken |
Räkneexempel: hus för 4 000 000 kr
Alva och Björn köper ett hus för 4 000 000 kr. Kontantinsatsen är 400 000 kr, där Alva lägger 300 000 kr och Björn 100 000 kr. Bolånet på 3 600 000 kr tar de gemensamt och betalar lika.
För att det ska gå att följa räkningen antar vi att lånet är oförändrat när huset säljs, och vi bortser från mäklararvode och vinstskatt. I lösning 1 och 2 antar vi också att paret har ett samboavtal som gör att huset inte delas enligt sambolagen.
Lösning 1, ägarandelar. Alva finansierar 300 000 kr plus halva lånet, 1 800 000 kr, alltså 2 100 000 kr av 4 000 000 kr. Det ger 52,5 %. Björn finansierar 1 900 000 kr, vilket ger 47,5 %.
Lösning 2, skuldebrev. De äger hälften var. Hade de delat lika på insatsen skulle var och en ha lagt 200 000 kr. Alva har lagt 100 000 kr för mycket och Björn 100 000 kr för lite. Björn skriver ett skuldebrev till Alva på 100 000 kr.
Lösning 3, avtal som undantar insatsen. De äger hälften var. Avtalet säger att var och en först får tillbaka sin insats och att resten delas lika. Räcker pengarna inte till insatserna fördelas det som finns i proportion till dem, här 75/25.
Huset säljs med vinst för 4 600 000 kr
Efter att lånet på 3 600 000 kr är löst finns 1 000 000 kr att fördela.
| Alva får | Björn får | Så räknas det | |
|---|---|---|---|
| Inget avtal, likadelning | 500 000 kr | 500 000 kr | 1 000 000 kr delat på två |
| 1. Ägarandelar 52,5/47,5 | 615 000 kr | 385 000 kr | Alva: 52,5 % av 4 600 000 kr = 2 415 000 kr, minus halva lånet 1 800 000 kr |
| 2. Skuldebrev 100 000 kr | 600 000 kr | 400 000 kr | 500 000 kr var, sedan betalar Björn 100 000 kr till Alva |
| 3. Insatsen undantas | 600 000 kr | 400 000 kr | Insatserna 300 000 kr och 100 000 kr tillbaka, resten 600 000 kr delas lika |
Huset säljs med förlust för 3 800 000 kr
Efter att lånet är löst finns 200 000 kr kvar av de 400 000 kr som gick in.
| Alva får | Björn får | Så räknas det | |
|---|---|---|---|
| Inget avtal, likadelning | 100 000 kr | 100 000 kr | 200 000 kr delat på två |
| 1. Ägarandelar 52,5/47,5 | 195 000 kr | 5 000 kr | Alva: 52,5 % av 3 800 000 kr = 1 995 000 kr, minus halva lånet 1 800 000 kr |
| 2. Skuldebrev 100 000 kr | 200 000 kr | 0 kr | 100 000 kr var, sedan betalar Björn 100 000 kr till Alva |
| 3. Insatsen undantas | 150 000 kr | 50 000 kr | 200 000 kr fördelas 75/25 |
Slutsatsen: vid vinst ger de tre lösningarna ungefär samma resultat. Skillnaden syns dock vid förlust. Med skuldebrev förlorar Björn hela sin insats medan Alva förlorar en tredjedel av sin. Med ett avtal som fördelar förlusten i proportion förlorar båda hälften. Utan avtal alls förlorar Alva 200 000 kr och Björn ingenting.
Exemplet är förenklat. Amorteringar, renoveringar som en av er betalar och skatt vid försäljning påverkar utfallet. Bestäm i avtalet hur sådant ska räknas.
Vilken lösning ska ni välja?
För de flesta sambor är olika ägarandelar kombinerat med samboavtal den tydligaste lösningen. Ägandet syns i lagfarten, vinst och förlust följer andelarna och inget belopp behöver räknas om i efterhand. Nackdelen är att andelarna är svåra att ändra senare utan kostnad.
Skuldebrev passar när ni vill äga exakt lika och ser mellanskillnaden som ett lån som ska tillbaka krona för krona. Den som skriver på bör dock förstå att skulden finns kvar även om huset faller i värde.
Avtal som undantar insatsen passar när ni vill dela risken. Det ställer högst krav på formuleringen, eftersom sambolagen sätter ramar för vad ett samboavtal kan reglera. Skriv inte ett sådant avtal själva.
Är ni gifta behöver ni i regel ett äktenskapsförord. Ett skuldebrev mellan makar kan annars förlora sin verkan i bodelningen, eftersom fordran och skuld då kan ta ut varandra.
Vad bör skuldebrevet innehålla?
Ett skuldebrev har inga formkrav i lag, men för att fungera som bevis bör det innehålla:
- bådas fullständiga namn och personnummer
- beloppet i siffror och bokstäver
- vad skulden avser, till exempel kontantinsats vid köp av en viss fastighet med fastighetsbeteckning
- om skulden löper med ränta eller inte, och i så fall vilken
- om beloppet är fast eller ska räknas upp, och hur
- när skulden ska betalas: vid försäljning, vid utköp, vid separation eller senast ett visst datum
- vad som gäller vid dödsfall
- datum, ort och underskrift av den som är skyldig pengarna
Låt gärna två personer bevittna underskriften. Det är inget krav, men det stärker bevisvärdet. Den som har fordran behåller originalet. När skulden är betald ska originalet lämnas tillbaka eller makuleras.
Glöm inte amorteringar och renoveringar
Kontantinsatsen är bara startpunkten. Om en av er framöver amorterar mer, eller betalar en renovering med egna pengar, uppstår samma fråga igen. Bestäm redan nu en princip, till exempel att extra amorteringar och större renoveringar antecknas i en gemensam förteckning och räknas som tillskott på samma sätt som insatsen. Läs mer om vad som gäller för lånet i guiden om amorteringskrav.
Varför ska ni ta hjälp av en jurist?
Samboavtal, äktenskapsförord och skuldebrev samverkar, och ett fel i ett av dem kan göra de andra verkningslösa. En jurist med inriktning på familjerätt ser till att avtalen håller ihop, att formkraven är uppfyllda och att testamente finns om ni behöver det.
Gör det före köpekontraktet. Ägarandelarna skrivs in där och följer sedan med till lagfarten. Hur sambolagen fungerar i övrigt kan du läsa i guiden om sambolagen och samboavtal.
Vanliga frågor
Vad händer om vi har olika kontantinsats och inte skriver något avtal?
Är ni sambor och köpte huset för att bo där tillsammans delas värdet efter lån lika om någon begär bodelning. Den som gick in med mest pengar förlorar då halva mellanskillnaden. För gifta blir resultatet i regel detsamma, eftersom huset är giftorättsgods. Bara för vänner och syskon gäller ägarandelarna fullt ut utan särskilt avtal.
Räcker det att ha olika ägarandelar i lagfarten?
Inte för sambor och gifta. Ägarandelarna visar vem som äger vad, men sambolagen och äktenskapsbalken delar värdet lika ändå. Olika ägarandelar behöver därför kombineras med ett samboavtal eller äktenskapsförord som säger att huset inte ska ingå i bodelningen.
Vad är ett skuldebrev mellan sambor?
Ett skuldebrev är ett skriftligt bevis på att den ena är skyldig den andra pengar. När ni äger huset lika men den ena har lagt mer i kontantinsats, skriver den andra ett skuldebrev på halva mellanskillnaden. Skulden betalas när huset säljs eller när någon löser ut den andra.
Ska skuldebrevet ha ränta eller räknas upp med husets värde?
Det bestämmer ni själva. Ett fast belopp utan ränta är enklast och ger den som lånat ut tillbaka exakt sin insats. Vill ni att den som lagt mer också ska få del av en värdeökning på just de pengarna är olika ägarandelar ofta en renare lösning än ett skuldebrev med uppräkning.
Vad kostar det att låta en jurist skriva avtalen?
Det varierar mellan byråer och beror på hur komplicerad er situation är. Räkna ofta med från några tusen kronor och uppåt för ett samboavtal och ett skuldebrev. Be om fast pris i förväg och jämför gärna två byråer. Ställt mot beloppen som står på spel är det en liten kostnad.
Källor
Läs också
Nästa steg i husköpetKöpa hus som ensamstående →