Budgivning på hus – så går det till och vad som gäller

Hur fungerar budgivning på hus?

Budgivning är det sätt som priset på ett hus oftast bestäms när flera vill köpa. Spekulanterna lämnar bud till mäklaren, mäklaren för buden vidare till säljaren och informerar övriga budgivare, och det fortsätter tills ingen vill höja mer eller säljaren bestämmer sig.

Ett typiskt förlopp ser ut så här:

1. Visning. Du tittar på huset, läser handlingarna och anmäler intresse till mäklaren. Se guiden om visning av hus.
2. Första budet. Någon lägger ett bud, ofta dagen efter sista visningen. Mäklaren meddelar övriga intressenter.
3. Höjningar. Buden lämnas via sms, telefon, mejl eller mäklarens budgivningstjänst. Mäklaren återkopplar efter varje nytt bud.
4. Säljaren väljer. När buden stannat av bestämmer säljaren vem som får köpa, och på vilka villkor.
5. Kontraktsskrivning. Köpare och säljare träffas, ofta inom någon eller några dagar, och skriver under köpekontraktet. Först då är affären bindande.

Det finns ingen lag som detaljstyr hur en budgivning ska gå till. Det är säljaren som, tillsammans med mäklaren, bestämmer formen. Mäklarens agerande styrs däremot av fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.

Vilka regler gäller vid budgivning?

Reglerna är få men viktiga:

• Bud är inte bindande. Det gäller både köparens bud och säljarens accept.
• Säljaren bestämmer. Säljaren avgör om huset ska säljas, till vem och till vilket pris.
• Mäklaren ska framföra alla bud. Det gäller även bud som kommer in sent, efter att budgivningen ansetts avslutad, så länge inget kontrakt är underskrivet.
• Mäklaren ska föra budgivningslista. Den dokumenterar alla bud och lämnas ut efter affären.
• Mäklaren ska vara opartisk i själva hanteringen. Mäklaren är anlitad och betald av säljaren men ska ta till vara båda parters intressen och ge alla spekulanter korrekt information om hur budgivningen går till.

Mäklaren får inte lova dig huset, och ett besked om att ”du har vunnit budgivningen” är inget löfte i juridisk mening. Tillsynsmyndighet för mäklare är Fastighetsmäklarinspektionen, FMI.

Är bud bindande?

Nej, bud på hus är inte bindande. Enligt jordabalken 4 kap. 1 § måste ett fastighetsköp göras genom en skriftlig köpehandling som undertecknas av både köpare och säljare. Innan det har skett finns inget avtal, oavsett vad som sagts eller skrivits under budgivningen.

Det får tre praktiska följder:

• Du kan dra tillbaka ditt bud när som helst före underskrift, utan kostnad.
• Säljaren kan tacka ja till ditt bud och ändå sälja till någon annan som hör av sig med ett högre bud dagen efter.
• När kontraktet väl är underskrivet finns ingen ångerrätt. Då är du bunden, med de villkor som står i kontraktet.

Den som har vunnit en budgivning bör därför skriva kontrakt snabbt, men inte så snabbt att besiktning och finansiering lämnas åt slumpen. Hinner du inte besikta före kan en besiktningsklausul skrivas in. Se klausuler i köpekontraktet.

Budgivning med BankID

Många mäklare kräver att du identifierar dig med BankID innan du får lägga bud, antingen i en budgivningstjänst eller när du registrerar dig som budgivare. Syftet är att mäklaren ska veta vem som budar och att minska risken för falska bud. Mäklaren behöver också dina uppgifter till budgivningslistan.

BankID ändrar inte juridiken. Ett bud som lagts med BankID är lika lite bindande som ett sms-bud, eftersom formkravet i jordabalken fortfarande inte är uppfyllt.

Öppen eller sluten budgivning?

Vid öppen budgivning får alla budgivare löpande veta vilka bud som lagts, och kan höja i omgångar. Det är den vanligaste formen för hus.

Vid sluten budgivning lämnar varje spekulant sitt bud till mäklaren före en viss tidpunkt, utan att få veta vad de andra bjuder. Säljaren väljer sedan bland buden.

	Öppen budgivning	Sluten budgivning
Insyn	Du ser konkurrenternas bud löpande	Du ser inga andra bud
Antal bud	Flera omgångar	Normalt ett bud per spekulant
Risk för köparen	Att dras med och höja över sin gräns	Att bjuda mycket mer än näst högsta budet
Passar dig som	Vill kunna reagera på andra	Har bestämt ditt maxpris och står fast vid det

Även en sluten budgivning saknar bindande verkan. Säljaren kan välja att öppna upp budgivningen efteråt, eller förhandla vidare med en eller flera budgivare. Lägg därför ett slutet bud som du kan stå för, men utgå inte från att processen är över.

Vad är dolda bud?

Ett dolt bud är ett bud som budgivaren ber mäklaren att inte redovisa för övriga spekulanter. Mäklaren framför budet till säljaren, och det är säljaren som bestämmer om det ska hållas dolt. Budet ska ändå finnas med på budgivningslistan.

För dig som budar öppet betyder det att det högsta bud du ser inte behöver vara det högsta som finns. Får du veta att huset sålts till någon annan trots att du ledde, kan förklaringen vara ett dolt bud eller ett bud med bättre villkor.

Bud med villkor

Ett bud kan förenas med villkor, och säljaren väger in dem. Vanliga villkor är:

• att köpet villkoras av en godkänd överlåtelsebesiktning
• att du får ditt bolån beviljat
• att du hinner sälja din nuvarande bostad
• en viss tillträdesdag
• att budet bara gäller till en viss tidpunkt

Ett bud utan villkor är mer värt för säljaren än samma belopp med villkor. Mäklaren ska redovisa villkoren för säljaren och notera dem i budgivningslistan. Ett villkor i budet skyddar dig dock inte i sig. Det måste skrivas in i köpekontraktet för att gälla.

Budgivning innan visning

Du får lägga bud innan visningen, och mäklaren måste framföra det till säljaren. Säljaren kan välja att sälja direkt, avvakta visningen eller säga nej. Ett förhandsbud brukar behöva ligga klart över utgångspriset för att säljaren ska avstå från en öppen budgivning.

För dig som köpare är risken att du köper ett hus du knappt har undersökt. Din undersökningsplikt är lika långtgående som vid ett vanligt köp. Begär en egen visning, läs alla handlingar och kräv besiktning eller besiktningsklausul innan du skriver på.

Hur länge pågår en budgivning?

Det finns ingen bestämd tid. Många budgivningar på hus avgörs inom några dagar efter sista visningen. Allt mellan ett par timmar och flera veckor förekommer dock. Säljaren kan när som helst avbryta och acceptera ett bud, och mäklaren behöver inte vänta in dig om du inte svarar.

Be mäklaren beskriva spelreglerna i förväg: hur bud lämnas, hur snabbt du får återkoppling och om det finns en sluttid. Var nåbar under budgivningen, och ha ditt maxpris klart innan den börjar. Hur du lägger upp dina bud behandlas i guiden om budgivningstaktik.

Utgångspris och lockpris

Utgångspriset är det pris huset annonseras till. Ett lockpris är ett utgångspris som satts klart under vad säljaren kan tänka sig att acceptera eller under bedömt marknadsvärde, för att dra många till visningen. Enligt god fastighetsmäklarsed, som FMI utövar tillsyn över, ska mäklaren inte marknadsföra ett hus till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet, och priset ska inte ligga under vad säljaren är beredd att sälja för.

I praktiken hamnar slutpriset ändå ofta över utgångspriset när intresset är stort. Bedöm därför husets värde själv. Titta på slutpriser för jämförbara hus i området och väg in skick och renoveringsbehov. Räkna också med engångskostnaderna. Lagfarten på ett hus för 4 000 000 kr är 60 825 kr, och varje höjning av budet höjer även den.

Vad är budgivningslistan?

Budgivningslistan är mäklarens dokumentation av budgivningen. Den ska innehålla budgivarnas namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt för varje bud och eventuella villkor. När affären är klar ska mäklaren lämna listan till både köpare och säljare. Spekulanter som inte fick köpa har dock inte rätt att få ut hela listan.

Som köpare har du nytta av listan på två sätt. Du kan kontrollera att buden du konkurrerade mot var verkliga, genom att vid behov kontakta andra budgivare. Och du ser hur budgivningen faktiskt utvecklades, vilket är bra att ha sparat om det uppstår frågor i efterhand.

Kan man dra tillbaka ett bud, och kan säljaren ångra sig?

Ja, båda kan ångra sig fram till underskriften. Du kan dra tillbaka ditt bud om besiktningen visar problem, om banken säger nej eller om du helt enkelt ändrar dig. Säljaren kan välja en annan köpare eller behålla huset.

Skriv aldrig under köpekontraktet innan finansieringen är klar och du vet husets skick. Har du lånelöfte ska banken också ha godkänt just det här huset och priset. Efter underskriften finns ingen ångerrätt.