Budgivningstaktik – så ökar du chansen att vinna

Finns det en budgivningstaktik som fungerar?

Ingen budgivningsstrategi är bevisat bättre än andra. Råd om att alltid höja stort, alltid höja lite eller vänta till sista stund bygger på erfarenheter och resonemang, inte på säkra belägg. Utfallet beror på hur många som vill ha huset och vad de har råd med, och det kan du inte påverka.

Det du kan påverka är tre saker: ditt maxpris, hur attraktivt ditt bud är utöver beloppet och hur väl du håller huvudet kallt. Den här guiden handlar om dem. Hur själva processen och reglerna fungerar beskrivs i guiden om budgivning på hus.

Steg 1: Sätt ditt maxpris innan budgivningen börjar

Maxpriset är det högsta belopp du kan betala för det här huset med en månadskostnad du klarar. Bestäm det hemma, i lugn och ro, och skriv ned det. Beslut som fattas mitt i en budgivning blir sällan bra.

Utgå från tre frågor:

1. Vad tillåter banken? Lånelöftet sätter en övre gräns, men den gränsen är bankens, inte din. Se hur mycket du kan köpa hus för.
2. Vad är huset värt? Jämför med slutpriser för liknande hus i området och dra av för renoveringsbehov du sett på visningen eller i besiktningsprotokollet.
3. Vad kostar köpet utöver budet? Lagfart och pantbrev betalas med egna pengar och växer med priset.

Räkna in lagfart och pantbrev

Exempel: du vinner budgivningen på 4 000 000 kr. Huset har pantbrev på 2 000 000 kr sedan tidigare, och du lånar 3 600 000 kr.

Post	Belopp
Kontantinsats 10 %	400 000 kr
Lagfart	60 825 kr
Nya pantbrev på 1 600 000 kr	32 375 kr
Egna pengar som behövs	493 200 kr

Varje höjning med 100 000 kr kostar dig 10 000 kr mer i kontantinsats, 1 500 kr mer i lagfart och, om du lånar till höjningen, upp till 1 800 kr mer i pantbrev. Räcker dina egna pengar till 4 000 000 kr räcker de alltså inte till 4 200 000 kr. Räkna på dina siffror i husköpskalkylatorn och läs mer om pantbrev.

Steg 2: Gör ditt bud starkt redan före första budet

Säljaren väljer fritt mellan budgivarna. Ett bud är ett belopp plus en risk, och du kan minska risken för säljaren.

• Lånelöfte klart. Ha ett giltigt lånelöfte och stäm av det aktuella huset med banken före budgivningen. Säg det till mäklaren.
• Besiktningen avklarad. Har du hunnit göra en överlåtelsebesiktning före budgivningen kan du buda utan besiktningsklausul. Nackdelen är att du betalar för en besiktning av ett hus du kanske inte får. Finns en säljarbesiktning bör du läsa den noga. Den ersätter dock inte din egen undersökningsplikt.
• Flexibelt tillträde. Fråga mäklaren vad säljaren önskar. En säljare som ännu inte hittat nytt boende kan värdera ett sent tillträde högt, och en som redan köpt vill ofta ha ett snabbt.
• Snabb kontraktsskrivning. Kan du skriva kontrakt inom någon dag minskar säljarens risk för att affären spricker.
• Få eller inga villkor. Ett bud utan förbehåll om försäljning av din egen bostad väger tyngre. Ta bara bort villkor som du faktiskt klarar dig utan.

Stryk aldrig ett villkor du behöver för att vinna. Det finns ingen ångerrätt vid husköp. Utan låneklausul och utan beviljat lån riskerar du skadestånd om du inte kan fullfölja köpet.

Steg 3: Välj hur du höjer

Små eller stora höjningar?

Små höjningar, till exempel 10 000–20 000 kr åt gången på ett hus i mellanprisklass, gör att priset stiger långsamt. Du betalar aldrig mycket mer än näst högsta budgivaren. Nackdelen är att budgivningen blir lång, att fler hinner ge sig in och att den kan kännas utmattande.

Stora höjningar är tänkta att signalera styrka och få konkurrenter att ge upp. Ibland fungerar det, särskilt mot en budgivare som redan ligger nära sitt tak. Men om motparten har marginal kvar har du bara drivit upp priset snabbare, med dina egna pengar.

För de flesta är måttliga höjningar den minst riskfyllda vägen. En större höjning kan vara rimlig vid ett tillfälle: när budgivningen närmar sig den nivå där du tror att konkurrenten har sin gräns, ofta ett jämnt belopp, och du ändå har utrymme kvar under ditt maxpris.

Ojämna belopp

Många sätter sin gräns vid jämna tal, till exempel 4 000 000 kr. Ett bud på 4 015 000 kr i stället för 4 000 000 kr kan därför slå ut någon som stannar precis vid det jämna beloppet. Det är ett billigt knep som ibland gör skillnad. Av samma skäl bör ditt eget maxpris inte vara ett jämnt tal.

Tempo

Att svara snabbt kan signalera att du har gott om utrymme. Att dröja ger dig betänketid och kan kyla ned en uppjagad budgivning. Inget av dem ger dock någon säker effekt. Det viktiga är att inte dröja så länge att säljaren hinner acceptera ett annat bud. Säg till mäklaren om du behöver en timme att fundera, och var nåbar. Säljaren kan avsluta när som helst.

Budgivningens psykologi: därför bjuder man för mycket

Budgivning är konstruerad så att det är lätt att dras med. Känner du igen mekanismerna är de lättare att stå emot.

• Man börjar äga huset i tanken. Efter visningen har du redan möblerat. Varje bud känns då som ett försvar av något som är ditt, inte som ett köp.
• Förlustkänslan väger tyngre än pengarna. Att förlora huset för 20 000 kr känns outhärdligt i stunden. Efter tio sådana höjningar handlar det dock om 200 000 kr.
• Tidspress. Mäklaren vill ha snabba svar. Du har rätt att tänka efter, även om du riskerar att säljaren går vidare.
• Tävlingsinstinkt. När det bara är två kvar blir det lätt en kamp om att vinna i stället för om vad huset är värt.

Ett praktiskt skydd är att vara två om beslutet, eller att ge en vän i uppdrag att påminna dig om maxpriset. Bestäm i förväg om det finns någon liten marginal över maxpriset, och i så fall exakt hur stor. Annars flyttas gränsen ett bud i taget.

Vinnarens förbannelse

Vinnarens förbannelse är ett begrepp från auktionsteori. När flera budgivare uppskattar värdet på samma sak vinner den som gjort den högsta uppskattningen, och den är ofta för hög. Den som vinner en hård budgivning har alltså per definition varit villig att betala mer än alla andra som tittat på samma hus.

Det betyder inte att varje vunnen budgivning är ett dåligt köp. Du kan ha skäl som andra saknar: läget passar din familj, eller du kan göra renoveringen själv. Men om du ligger långt över alla andra bud och över jämförbara slutpriser är det en signal att stanna upp, inte att fira.

När ska du kliva av?

När nästa bud skulle ta dig över maxpriset. Andra skäl att avstå, även under maxpriset:

• Besiktningen eller handlingarna visar risker du inte har råd att åtgärda, till exempel fukt i en krypgrund eller ett uttjänt tak.
• Banken tvekar om huset eller om priset.
• Du märker att du budar för att vinna, inte för att du vill ha huset till det priset.

Be mäklaren höra av sig om affären inte går i lås. Bud är inte bindande, och det händer att vinnaren drar sig ur. Då kan du få köpa till ditt senaste bud, eller lägre. Det kommer fler hus, och den som köpt för dyrt med 90 % belåning har liten marginal om priserna vänder.