Överlåtelsebesiktning – så fungerar den och vad den inte täcker

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en byggteknisk undersökning av ett hus som görs i samband med att det säljs. Den ska klarlägga husets fysiska skick så långt det går utan att göra ingrepp, och peka ut var risken för dolda skador är förhöjd. I dagligt tal kallas den husbesiktning.

Beställaren kan vara köparen eller säljaren. Vem som beställer har större betydelse än många tror, eftersom besiktningsmannens ansvar gäller mot uppdragsgivaren.

Hur går en överlåtelsebesiktning till?

En överlåtelsebesiktning består normalt av fyra moment som redovisas i ett skriftligt protokoll.

1. Genomgång av handlingar. Ritningar, objektsbeskrivning, säljarens frågelista och äldre protokoll läses igenom. Säljaren intervjuas om renoveringar och kända skador.
2. Okulär besiktning. Alla tillgängliga utrymmen och byggnadsdelar undersöks med syn, lukt och känsel: tak, fasad, fönster, vind, rum, våtrum, källare, krypgrund och marken närmast huset.
3. Riskanalys. Besiktningsmannen bedömer var det finns förhöjd risk för fel som inte syns, utifrån husets konstruktion, ålder och iakttagelserna på plats.
4. Förslag på fortsatt teknisk utredning. Där något behöver undersökas närmare, till exempel med fuktmätning i en vägg, står det som en rekommendation i protokollet.

På plats tar besiktningen ofta ett par timmar. Protokollet kommer vanligtvis inom några dagar.

Vad ingår och vad täcker den inte?

Överlåtelsebesiktningen är en översiktlig undersökning av byggnaden, inte en fullständig kontroll av allt på fastigheten. Installationer och mätningar ligger normalt utanför.

Omfattas normalt	Omfattas normalt inte
Byggnadens synliga delar, ut- och invändigt	El, VVS och värmesystem
Vind, källare och krypgrund som går att komma åt	Ventilation
Våtrummens synliga skick	Eldstäder och rökkanaler
Mark och avvattning närmast huset	Radon, avlopp, brunn och vattenkvalitet
Riskanalys och rekommendationer	Fuktmätning och andra ingrepp i konstruktionen
Säljarens uppgifter, antecknade i protokollet	Dolda delar bakom ytskikt, möbler och inredning

Det som faller utanför besiktningen faller inte utanför ditt ansvar. Din undersökningsplikt gäller hela fastigheten. Har huset eget avlopp, vedeldad kamin eller el från 1960-talet bör du beställa en separat kontroll. Radon mäts tillförlitligt bara med långtidsmätning under eldningssäsongen, så fråga säljaren efter en befintlig mätrapport.

Säljarens besiktning eller köparens – varför ska du göra en egen?

Du bör ha ett eget uppdragsförhållande till en besiktningsman, eftersom besiktningsmannens ansvar gäller mot den som beställt uppdraget. Om säljarens besiktningsman har missat något kan du som köpare normalt inte kräva ersättning av besiktningsmannen.

Samtidigt får säljarens protokoll full verkan mot dig. Allt som står i det räknas som känt för dig när du köper. Du får alltså nackdelarna av protokollet men inte skyddet.

Alternativ	Ditt skydd	Passar när
Bara läsa säljarens protokoll	Svagt. Inget eget anspråk mot besiktningsmannen. Protokollets anmärkningar gäller ändå mot dig.	Sällan. Möjligen som första gallring före budgivning.
Köpargenomgång	Du blir uppdragsgivare och får en genomgång på plats. Kostar mindre än en ny besiktning.	Säljarens besiktning är färsk och gjord av ett seriöst företag.
Egen överlåtelsebesiktning	Starkast. Du väljer besiktningsman och omfattning själv.	Protokollet är gammalt, huset är komplicerat eller du vill ha en oberoende bedömning.

För de flesta köpare är en köpargenomgång en rimlig miniminivå när säljaren har en färsk besiktning. Är huset gammalt, har det riskkonstruktioner eller känner du dig osäker på protokollet är en egen besiktning väl använda pengar.

En säljarbesiktning är dock i grunden bra för dig. Du får veta mer om huset före budgivningen och slipper buda i blindo. Läs den tidigt, tillsammans med övriga handlingar från visningen.

Hur länge gäller en överlåtelsebesiktning?

Det finns ingen regel i lag om hur länge en besiktning gäller. En besiktning beskriver husets skick den dag den gjordes, och ett hus förändras. En vinter med mycket nederbörd eller en läckande koppling kan ge skador som inte fanns vid besiktningen.

Besiktningsföretag brukar ange att ett protokoll bör vara högst omkring 6–12 månader gammalt för att vara ett användbart underlag. Det är dock en tumregel och ingen juridisk gräns. Är säljarens protokoll äldre än så bör du utgå från att du behöver en ny besiktning. Notera också vilken årstid besiktningen gjordes. Fukt i krypgrund syns tydligast på sensommaren, och ett snötäckt tak går inte att bedöma.

Hur hänger besiktningen ihop med undersökningsplikten?

Besiktningen är ditt verktyg för att uppfylla undersökningsplikten. Den ersätter dock inte plikten. Lagen kräver att du undersöker fastigheten så noggrant som en normalt kunnig köpare skulle göra. Den kräver inte att du anlitar besiktningsman, men utan fackkunskap är det svårt att nå upp till nivån på egen hand.

Tre saker är viktiga att förstå:

• Protokollet utökar din plikt. En anmärkning om fuktfläck eller en rekommendation om fortsatt utredning är en varningssignal. Går du inte vidare tar du risken för det som en utredning hade visat.
• Det besiktningsmannen inte kunde undersöka är fortfarande ditt ansvar. En igenspikad krypgrundslucka befriar dig inte. Be säljaren öppna den.
• Fel som varken du eller en besiktningsman kunde upptäcka kan vara dolda fel. För dem ansvarar säljaren i 10 år från tillträdet. Läs mer om dolda fel.

När ska besiktningen göras?

Besiktningen ska vara klar innan du är slutligt bunden av köpet. Antingen gör du den före kontraktsskrivningen, eller så skriver du in en besiktningsklausul i kontraktet som ger dig rätt att frånträda köpet inom en viss tid. Det finns ingen ångerrätt vid fastighetsköp, så ett muntligt löfte om att få besikta i efterhand är inte värt något. Hur villkoret bör formuleras kan du läsa om i artikeln om klausuler i köpekontraktet.

När protokollet har kommit hjälper guiden till besiktningsprotokollet dig att tolka formuleringarna och riskanalysen.