Husbesiktning – vad ingår, vad kostar det och hur går det till?

Vad är en husbesiktning?

En husbesiktning är en byggteknisk undersökning av ett hus som görs av en besiktningsman inför ett köp. Det formella namnet är överlåtelsebesiktning, och i dagligt tal betyder orden samma sak. Syftet är att du som köpare ska få veta vilka fel och risker huset har innan du är bunden av köpet.

Besiktningen har också en juridisk funktion. Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt. Fel som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning kan du inte kräva säljaren på efteråt. En besiktning är det vanliga sättet att uppfylla den plikten.

Vad ingår i en husbesiktning?

En husbesiktning omfattar normalt fyra delar: genomgång av handlingar, okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen, en riskanalys och förslag på fortsatt teknisk utredning. Okulär betyder att besiktningsmannen undersöker det som går att se, känna och lukta sig till utan att göra ingrepp i huset.

Ingår normalt	Ingår normalt inte (kan ofta köpas till)
Genomgång av ritningar, säljarens uppgifter och tidigare protokoll	Elinstallationer
Tak, fasad, fönster, grund och mark närmast huset	VVS: rör, värmesystem, varmvattenberedare
Vind och krypgrund, om de går att komma åt	Ventilation (OVK eller flödesmätning)
Våtrum, kök och övriga rum: ytskikt, golvfall, synliga skador	Eldstäder och rökkanaler
Källare och garage som hör till huset	Radonmätning
Riskanalys utifrån husets konstruktion och ålder	Avlopp, brunn och vattenkvalitet
Förslag på fortsatt teknisk utredning	Fuktmätning inne i konstruktionen
Skriftligt protokoll	Vitvaror, pool, bryggor och fristående byggnader

Exakt vad som ingår skiljer sig dock mellan företag. Läs uppdragsbekräftelsen innan du bokar, och fråga särskilt om vind, krypgrund och fuktindikering är med i priset.

Att el, avlopp och radon inte ingår betyder inte att du slipper ansvar för dem. Din undersökningsplikt gäller hela fastigheten. Har huset eget avlopp, egen brunn, gammal el eller eldstad bör du ordna en separat kontroll.

Vad kollar besiktningsmannen?

Besiktningsmannen letar efter skador och efter tecken på att en skada kan finnas. Mest tid läggs på de delar där fel är vanliga och dyra:

• Fukt: missfärgningar, lukt, bom i kakel, svällda lister, fuktfläckar på vind och i källare.
• Tak och avvattning: takpannornas skick, underlagstak, plåtdetaljer, hängrännor och stuprör.
• Grund och mark: sprickor, sättningar, marklutning mot huset och hur dagvattnet leds bort.
• Riskkonstruktioner: byggsätt som erfarenhetsmässigt ofta ger problem, till exempel uteluftsventilerad krypgrund, platta på mark med isolering ovanpå, enstegstätad putsfasad och källarväggar med invändig isolering.
• Våtrum: tätskiktets ålder, golvfall mot brunn, rörgenomföringar och golvbrunnens skick.
• Fönster, dörrar och fasad: röta, färgsläpp och otäta anslutningar.

Besiktningsmannen flyttar inte möbler, bryter inte upp ytskikt och går inte upp på tak om det är osäkert. Utrymmen som inte kunde besiktas ska stå i protokollet. De är dock fortfarande ditt ansvar att undersöka.

Hur går en husbesiktning till?

En husbesiktning går till i fem steg, från beställning till skriftligt protokoll.

1. Beställning. Du bokar en besiktningsman och får en uppdragsbekräftelse som beskriver omfattning, pris och villkor. Mäklaren hjälper till med tillträde till huset.
2. Genomgång av handlingar. Besiktningsmannen läser objektsbeskrivning, ritningar, säljarens frågelista och eventuella äldre protokoll.
3. Samtal med säljaren. Säljaren får svara på frågor om renoveringar, tidigare skador och hur huset har använts. Svaren antecknas i protokollet.
4. Besiktning på plats. Huset gås igenom utvändigt och invändigt, från tak till grund. Var med hela tiden och ställ frågor.
5. Muntlig genomgång och protokoll. Du får de viktigaste iakttagelserna direkt. Det skriftliga besiktningsprotokollet med riskanalys kommer oftast inom några dagar.

Hur lång tid tar en husbesiktning?

Besiktningen på plats tar ofta två till fyra timmar för en normalstor villa. Ett stort eller gammalt hus med källare, vind och flera tillbyggnader tar längre tid. Ett mindre radhus går fortare.

Räkna med att hela förloppet, från bokning till färdigt protokoll, tar en till två veckor. Har du en besiktningsklausul med kort frist behöver du boka samma dag som kontraktet skrivs.

Vad kostar en husbesiktning?

En överlåtelsebesiktning kostar oftast cirka 7 000–15 000 kr. Priset styrs av husets storlek, resväg och vad som ingår. Tillval som fuktmätning, provtryckning av golvbrunn eller kontroll av el kostar extra.

Sätt kostnaden i relation till vad den skyddar. För ett hus som kostar 4 000 000 kr motsvarar besiktningen några tiondels procent av priset. Ett enda missat fuktproblem kan kosta hundratusentals kronor att åtgärda. Lägg in besiktningen i din kalkyl över vad det kostar att köpa hus.

Vem betalar besiktningen?

Köparen betalar sin egen besiktning. Du betalar även om du väljer att inte köpa huset, och då har pengarna gjort nytta.

Ibland har säljaren redan låtit besikta huset. Det protokollet är värdefullt att läsa. Besiktningsmannens ansvar gäller dock mot den som beställt uppdraget. Läs mer om skillnaden i artikeln om överlåtelsebesiktning.

När ska du besikta – före kontraktet eller med besiktningsklausul?

Du kan besikta innan köpekontraktet skrivs, eller skriva kontrakt med en besiktningsklausul. Det avgörande är att du aldrig blir bunden utan att ha en väg ut.

Upplägg	Fördel	Nackdel
Besiktning före kontrakt	Du vet husets skick när du skriver under. Inga oklarheter om villkor.	Säljaren kan hinna sälja till någon annan. Du kan betala för en besiktning av ett hus du inte får.
Kontrakt med besiktningsklausul	Huset är ditt om besiktningen går bra.	Fristen är ofta kort. Klausulens formulering avgör vad du har rätt till.

Det finns ingen ångerrätt vid fastighetsköp. En muntlig överenskommelse om att du ska få besikta gäller inte. Villkoret måste stå i köpekontraktet. Den starkaste formuleringen för dig ger rätt att frånträda köpet utan att ange skäl inom en viss tid. En klausul som kräver fel över ett visst belopp är svagare och kan leda till tvist. Läs mer om klausuler i köpekontraktet.

I en het budgivning händer det att köpare uppmanas att avstå från besiktning. Gör inte det. Undersökningsplikten gäller lika fullt, och du tar då hela risken för allt som en besiktning hade visat.

Så väljer du besiktningsman

Välj en besiktningsman som är certifierad, har ansvarsförsäkring och är oberoende av mäklaren och säljaren. Titeln besiktningsman är inte skyddad, så kontrollera själv.

• Certifiering eller godkännande. Fråga efter personlig certifiering eller godkännande från ett certifieringsorgan eller en branschorganisation, och be att få se beviset.
• Ansvarsförsäkring. Besiktningsmannen ska ha en konsultansvarsförsäkring. Fråga om försäkringsbelopp och hur länge ansvaret gäller. Läs också ansvarsbegränsningen i uppdragsvillkoren.
• Opartiskhet. Du väljer själv, även om mäklaren föreslår någon. Den som besiktar ska inte sälja åtgärder och inte ha ekonomiska band till någon part i affären.
• Erfarenhet av hustypen. Ett timmerhus från 1800-talet och en villa från 1970-talet har olika svagheter.
• Tydligt uppdrag. Fast pris, skriftlig uppdragsbekräftelse, besked om leveranstid för protokollet och möjlighet att ringa med frågor efteråt.