Köpa hus första gången – guide för förstagångsköpare

Vad är nytt när du köper hus första gången?

Fem saker är nya för dig som kommer från hyresrätt eller bostadsrätt: du äger byggnaden och marken själv, du betalar lagfart och pantbrev, du står för all drift, du ansvarar för allt underhåll och du har en långtgående undersökningsplikt före köpet. Själva köpprocessen med visning, budgivning och kontrakt känner du igen om du har köpt bostadsrätt.

	Hyresrätt	Bostadsrätt	Hus med äganderätt
Vad du betalar varje månad	Hyra	Avgift, ränta och amortering	Ränta, amortering och driftkostnad
Vem sköter tak, fasad och stammar	Hyresvärden	Föreningen	Du
Engångskostnader till staten vid köp	Inga	Inga	Lagfart och pantbrev
Undersökning före köp	Ingen	Lägenheten och föreningens ekonomi	Hela byggnaden och tomten
Säkerhet för lånet	–	Pantsättning av bostadsrätten	Pantbrev i fastigheten

Hela köpprocessen beskrivs i guiden köpa hus steg för steg. Den här sidan går igenom det som brukar överraska förstagångsköpare.

Hur mycket pengar behöver du till första husköpet 2026?

Du behöver minst 10 % av priset i kontantinsats, och dessutom egna pengar till lagfart, pantbrev och besiktning. Bolånetaket höjdes till 90 % den 1 april 2026. Före det var kravet 15 %.

	Hus för 3 000 000 kr	Hus för 4 000 000 kr
Kontantinsats 10 %	300 000 kr	400 000 kr
Högsta bolån	2 700 000 kr	3 600 000 kr
Lagfart	45 825 kr	60 825 kr
Nya pantbrev på 1 000 000 kr (exempel)	20 375 kr	20 375 kr
Besiktning	7 000–15 000 kr	7 000–15 000 kr

Hur mycket du betalar för pantbrev beror på hur stora pantbrev huset redan har. Befintliga pantbrev följer med utan kostnad, så fråga mäklaren om beloppet. Räkna på ditt eget exempel i husköpskalkylatorn.

Att lägre kontantinsats är tillåten betyder inte att den alltid är klok. Med 90 % belåning amorterar du 2 % av lånet per år tills du är nere på 70 %, och räntekostnaden blir högre än med en större insats. Har du möjlighet att lägga in mer sänker det månadskostnaden direkt. Läs mer om kontantinsatsen och om de nya bolånereglerna 2026.

Hur fungerar första bostadslånet?

Banken prövar om din ekonomi tål lånet, inte bara om du har kontantinsatsen. Den gör en kvar-att-leva-på-kalkyl med en kalkylränta som är högre än den verkliga räntan, och räknar in driftkostnad för huset. Det finns inget lagstadgat skuldkvotstak. Banker har dock egna gränser för hur stort lånet får vara i förhållande till inkomsten.

Tre saker är bra att känna till:

• Lånelöftet kommer först. Det är kostnadsfritt, gäller vanligen tre till sex månader och är inte bindande för banken. Se guiden om lånelöfte.
• Amorteringen följer belåningsgraden. Över 70 % amorterar du 2 % per år, mellan 50 och 70 % är det 1 %. Det skärpta amorteringskravet som byggde på skuldkvot är slopat sedan 1 april 2026.
• Ränteavdraget sänker nettokostnaden. Du får dra av 30 % av ränteutgifterna upp till 100 000 kr per person och år, och 21 % på det som överstiger gränsen. Avdraget gäller lån med säkerhet, som bolån.

Ett räkneexempel: ett bolån på 2 700 000 kr ger en amortering på 2 % per år, alltså 54 000 kr per år eller 4 500 kr i månaden. Räntan tillkommer. Testa olika räntenivåer i bolånekalkylen.

Lagfart och pantbrev – kostnaderna som inte finns för bostadsrätt

Lagfart och pantbrev är avgifter till staten som bara finns vid köp av fastighet. Lagfart är registreringen av dig som ägare och kostar 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr. Pantbrev är bevis på att huset är pantsatt som säkerhet för bolånet, och nya pantbrev kostar 2 % av beloppet plus 375 kr.

Båda betalas i samband med tillträdet, och banken sköter oftast ansökan. Pengarna måste vara dina egna, eftersom kostnaderna inte får ingå i bolånet. Många förstagångsköpare upptäcker det sent. Läs mer om lagfart och pantbrev.

Driftkostnad i stället för månadsavgift

Ett hus har ingen avgift till en förening. Allt som avgiften täckte betalar du dock nu själv. I driftkostnaden ingår normalt uppvärmning, hushållsel, vatten och avlopp, sophämtning, villaförsäkring, sotning och fastighetsavgift. Fastighetsavgiften är 0,75 % av taxeringsvärdet, högst 10 425 kr för 2026.

Driftkostnaden varierar mycket mellan hus, framför allt beroende på storlek, isolering och uppvärmningssätt. Utgå från säljarens faktiska kostnader i objektsbeskrivningen, men justera för ditt hushåll. Lägg sedan till ett månatligt sparande för underhåll, som inte syns i säljarens siffror. Guiden om driftkostnad för hus visar vad som brukar ingå.

Du ansvarar själv för allt underhåll

I ett hus finns ingen hyresvärd eller förening att ringa. Tak, fasad, fönster, dränering, värmesystem, vatten- och avloppsledningar på tomten är ditt ansvar och din kostnad.

Det betyder två saker för dig som köper första gången. Dels behöver du en buffert redan från tillträdet, eftersom en trasig varmvattenberedare eller värmepump inte väntar. Dels bör du ta reda på vad som behöver göras de närmaste åren innan du lägger bud. Besiktningsprotokollet är ett bra underlag för en första underhållsplan. Större åtgärder som takbyte, dränering och badrumsrenovering kostar ofta sexsiffriga belopp, så ta in offerter om de ligger nära i tiden.

Undersökningsplikten – det största juridiska skiftet

Undersökningsplikt är köparens skyldighet att undersöka fastigheten noga före köpet. Fel som du borde ha upptäckt, eller borde ha räknat med utifrån husets ålder och skick, kan du inte kräva säljaren på i efterhand. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt.

I praktiken uppfyller du plikten genom en husbesiktning med en oberoende besiktningsman, som oftast kostar 7 000–15 000 kr. Föreslår besiktningsmannen fortsatt teknisk utredning av något behöver du gå vidare med det. Säljaren ansvarar i 10 år för dolda fel. Det skyddet gäller dock bara fel som inte gick att upptäcka eller förvänta sig. Läs mer om undersökningsplikten.

Skriv aldrig under ett köpekontrakt utan att huset är besiktat eller att kontraktet har en besiktningsklausul. Det finns ingen ångerrätt vid fastighetsköp.

Vad passar som första hus?

För de flesta förstagångsköpare är ett hus i normalt skick med dokumenterat underhåll ett tryggare val än ett renoveringsobjekt. Ett billigt hus med stora behov kräver både kunskap och pengar utöver kontantinsatsen, och renoveringar är svåra att låna till när belåningen redan är 90 %.

• Radhus ger ofta lägre driftkostnad och mindre tomt att sköta, och är ett mjukt steg från lägenhet. Kontrollera att det är äganderätt och om det finns en samfällighet. Se guiden om radhus.
• Villa ger mest frihet, men också mest ansvar. Lägg extra tid på tak, grund och uppvärmning.
• Köper du ensam blir bankens kalkyl stramare, eftersom en inkomst ska bära hela huset. Läs om att köpa hus ensam.
• Köper ni tillsammans bör ni bestämma ägarandelar och skriva samboavtal före kontraktet om ni går in med olika mycket pengar.