Köpa hus utan kontantinsats – går det?

Kan man köpa hus utan kontantinsats?

Nej, inte med enbart bolån. Bolånet får vara högst 90 % av husets värde, och gränsen gäller alla banker. De sista 10 % måste finansieras på annat sätt. Det som i praktiken menas med att köpa utan kontantinsats är att någon annan står för pengarna, eller att du lånar dem utan säkerhet.

Sedan 1 april 2026 är tröskeln lägre än förr, 10 % i stället för 15 %. För ett hus på 3 000 000 kr är insatsen 300 000 kr. Därtill kommer lagfart på 45 825 kr och eventuella pantbrev, som inte heller får ligga i bolånet.

Vilka alternativ finns om du saknar kontantinsats?

Alternativ	Fördel	Nackdel
Blancolån	Går fort, kräver ingen annan person	Hög ränta, inget ränteavdrag, sänker bolåneutrymmet, hög månadskostnad
Gåva från föräldrar	Ingen skuld, ingen gåvoskatt	Kräver att föräldrarna har pengarna, kan skapa orättvisa mot syskon
Lån från föräldrar	Flexibla villkor	Skulden kan räknas in i bankens kalkyl, kräver skuldebrev
Föräldrar belånar sin bostad	Låg ränta jämfört med blancolån	Föräldrarnas bostad står som säkerhet, de bär risken
Föräldrar som medlåntagare	Stärker kalkylen	Löser inte insatsen i sig, fullt betalningsansvar för föräldrarna
Spara först	Billigast och tryggast	Tar tid

Blancolån till kontantinsatsen – varför är det riskabelt?

Ett blancolån är ett lån utan säkerhet. Det är tillåtet att använda till kontantinsatsen. Det är dock det dyraste sättet att köpa hus. Fyra saker talar emot:

1. Räntan är betydligt högre än på ett bolån, eftersom banken saknar säkerhet.
2. Ränteavdraget är borta. Från 2026 får du inte längre göra avdrag för räntan på lån utan säkerhet. Hela räntan blir en nettokostnad.
3. Återbetalningstiden är kort, ofta några få år upp till ett drygt decennium. Amorteringen blir därför hög, ovanpå bolånets amortering på 2 % per år.
4. Bolånebanken räknar in lånet i sin kvar-att-leva-på-kalkyl. Det sänker beloppet du får låna till huset, och en del banker säger nej till köpare vars hela insats är lånad.

Med lånad insats äger du i praktiken ingenting av huset. Sjunker priserna med några procent är skulderna större än husets värde. Måste du då sälja, till exempel efter en separation, står du kvar med skuld men utan hus. Köp inte med helt lånad insats om du inte har goda marginaler och en stabil inkomst.

Om du ändå överväger blancolån: jämför den effektiva räntan hos flera långivare, var uppmärksam på hur många kreditupplysningar som tas, och gör en plan för att betala av lånet snabbt. Berätta alltid för bolånebanken var insatsen kommer ifrån.

Hur kan föräldrar hjälpa till med kontantinsatsen?

Föräldrar kan hjälpa till på fyra sätt, med olika risk för dem.

Gåva

Föräldrarna ger dig pengarna. Sverige har ingen gåvoskatt. Skriv gärna ett gåvobrev där det framgår belopp, datum och eventuellt att gåvan ska vara din enskilda egendom. Det sistnämnda spelar roll om du är gift. För sambor är frågan mer komplicerad, eftersom ett hus som köps för gemensamt bruk blir samboegendom oavsett vem som betalade. Då behövs ett samboavtal, se guiden om sambo och samboavtal.

Har du syskon kan föräldrarna vilja ange om gåvan är ett förskott på arv eller inte. Huvudregeln är att gåvor till barn räknas som förskott på arv om inget annat sägs. Ta hjälp av en jurist om beloppen är stora.

Lån från föräldrarna

Skriv ett skuldebrev med belopp, ränta och återbetalningsplan. Banken frågar ofta om pengarna är en gåva eller ett lån. Är det ett lån med löpande betalningar räknas det in i din kalkyl.

Föräldrarna belånar sin egen bostad

Har föräldrarna låg belåning kan de ta ett tilläggslån på sin bostad och ge eller låna vidare pengarna. Tilläggslån får tas upp till högst 80 % av bostadens värde. Räntan blir bolåneränta i stället för blancoränta. Risken ligger hos föräldrarna: det är deras lån och deras bostad som är säkerhet, även om du betalar kostnaden. En del banker erbjuder också lösningar där föräldrarnas bostad ställs som säkerhet för ditt lån. Villkoren varierar, så fråga banken vad som gäller.

Medlåntagare eller borgen

En förälder som medlåntagare stärker din kalkyl men ersätter inte kontantinsatsen. Medlåntagaren ansvarar för hela lånet om du inte kan betala. Borgen fungerar på liknande sätt. Båda påverkar föräldrarnas möjlighet att själva låna.

Är det bättre att vänta och spara?

För de flesta som saknar insats är det bästa alternativet att spara, helt eller delvis. Ett par år av sparande ger inte bara insatsen utan visar också att hushållet klarar en högre månadskostnad. Några vägar dit:

• Sätt upp ett automatiskt månadssparande som motsvarar skillnaden mellan dagens boendekostnad och den framtida. Klarar ni det utan problem klarar ni huset.
• Sikta på insats plus engångskostnader. Se tabellen på sidan om vad det kostar att köpa hus.
• Överväg ett billigare första hus. Ett radhus eller ett hus längre från stadskärnan kräver mindre insats. Guiden för dig som köper hus första gången går igenom avvägningarna.

En medelväg är att kombinera: eget sparande för större delen, en mindre gåva eller ett litet lån för resten. Ju mindre del av insatsen som är lånad, desto mindre sårbar är du.

Vad säger banken?

Bankerna bedömer lånad insats olika. Ta upp frågan redan när du ansöker om lånelöfte, så vet du vad som gäller innan du går på visning. Räkna också på hur mycket du kan köpa hus för med de pengar du faktiskt har, och läs mer om reglerna på sidan om kontantinsats.