Vad ska man tänka på när man köper hus? 25 saker

Vad ska man tänka på när man köper hus?

Tänk på fem områden: ekonomin, läget och tomten, husets skick, juridiken och hur livet i huset faktiskt blir. De flesta dyra misstag görs inom husets skick och juridiken, eftersom köparen har en långtgående undersökningsplikt och köpet inte går att ångra.

Område	Största risken	Viktigaste åtgärden
Ekonomi	För liten marginal	Räkna med engångskostnader och en högre ränta
Läget och tomten	Sådant som inte går att ändra	Kontrollera planer, servitut och markförhållanden
Husets skick	Fukt och eftersatt underhåll	Besiktning och uppföljning av anmärkningar
Juridiken	Villkor som inte kom med i kontraktet	Läs kontraktet före mötet
Livet i huset	Underskattad tid och kostnad	Gör en underhållsplan

Listan nedan förklarar varför varje punkt spelar roll. Vill du hellre ha korta punkter att bocka av finns checklistan för husköp.

Ekonomi: vad krävs för att köpa hus?

Du behöver kontantinsats, pengar till engångskostnaderna och en månadsekonomi som tål högre ränta. Punkt 1–6 handlar om det.

1. Kontantinsatsen är minst 10 %. Sedan 1 april 2026 får bolånet vara högst 90 % av husets värde. För ett hus på 3 000 000 kr behöver du 300 000 kr. Mer om vad som räknas finns i guiden om kontantinsats.
2. Lagfart och pantbrev kommer utöver kontantinsatsen. Lagfarten för samma hus är 45 825 kr. Behövs nya pantbrev kostar de 2 % av beloppet. De här kostnaderna får inte ingå i bolånet. Fråga mäklaren hur stora pantbrev som redan finns, eftersom de följer med huset utan kostnad.
3. Amorteringen styrs av belåningsgraden. Lånar du över 70 % av värdet amorterar du 2 % av lånet per år, mellan 50 och 70 % amorterar du 1 %. Det skärpta kravet som byggde på inkomst är slopat. Banken kan dock ha egna krav. Läs om amorteringskravet.
4. Driftkostnaden är husets månadsavgift. Uppvärmning, el, vatten och avlopp, sophämtning, försäkring, sotning och fastighetsavgift betalar du själv. Be om säljarens faktiska kostnader och jämför med din egen förbrukning, eftersom ett hushåll på två personer och ett på fem drar olika mycket. Se genomgången av driftkostnad för hus.
5. Fastighetsavgiften är 0,75 % av taxeringsvärdet, men högst 10 425 kr för 2026. Hus med värdeår 2012 eller senare är befriade i 15 år.
6. Spara en buffert för underhåll. Något går sönder förr eller senare. Använder du hela sparkapitalet till kontantinsatsen får du låna dyrt utan säkerhet när det händer, och ränteavdraget för sådana lån är borttaget från 2026.

Läget och tomten: det du inte kan ändra

Huset kan du renovera, men läget och tomten får du leva med. Lägg därför tid på punkt 7–11 innan du tittar på kök och ytskikt.

7. Besök området vid olika tider. Trafik, buller och ljus skiljer sig mellan en söndagsvisning och en vardagsmorgon i november. Provkör pendlingen.
8. Kontrollera kommunens planer. Detaljplanen styr vad du själv får bygga och vad som kan byggas intill. Fråga kommunen om pågående planarbete i närheten.
9. Läs vad som belastar fastigheten. Servitut kan ge grannen rätt att använda en väg eller ledning över din tomt. En samfällighet eller gemensamhetsanläggning innebär avgifter och gemensamt ansvar, till exempel för en enskild väg.
10. Titta på hur marken lutar. Mark som lutar mot huset leder vatten mot grunden. Ligger tomten lågt eller nära vatten bör du fråga om översvämningar och om kommunens kartering av risker.
11. Ta reda på hur vatten och avlopp är lösta. Kommunalt vatten och avlopp är enklast. Med enskilt avlopp bör du fråga när det anlades och när kommunen senast inspekterade det, eftersom ett underkänt avlopp måste åtgärdas av ägaren. Med egen brunn bör du be om en aktuell vattenanalys. Det här är särskilt vanligt för fritidshus.

Husets skick: vad ska man kontrollera?

Fukt, tak, grund, el och uppvärmning avgör vad huset kostar dig de närmaste tio åren. Punkt 12–17 är de viktigaste att få svar på före budet.

12. Anlita en oberoende besiktningsman. En överlåtelsebesiktning kostar oftast 7 000–15 000 kr. El, VVS, ventilation, rökkanaler, avlopp och radon ingår normalt inte, så fundera på vilka tillägg huset behöver.
13. Ta fukt på allvar. Lukt i källare eller krypgrund, fläckar i tak och bom i kakel är varningssignaler. Krypgrund och källare i äldre hus är kända riskkonstruktioner. Läs om fukt i krypgrund.
14. Fråga om takets och dräneringens ålder. Båda har begränsad livslängd och hör till de dyraste åtgärderna. Räkna ofta med sexsiffriga belopp för ett takbyte eller en ny dränering, och ta in offerter om besiktningen anmärker på dem.
15. Räkna med att gamla våtrum behöver göras om. Ett badrum som ser fräscht ut kan ha ett tätskikt som är uttjänt. Fråga när det renoverades, vem som gjorde det och om det finns intyg.
16. Läs energideklarationen. Den visar husets energiklass och vilka åtgärder som föreslås, och är giltig i 10 år. Uppvärmningssättet påverkar driftkostnaden mer än nästan något annat. Mer finns i guiden om energideklaration.
17. Fråga efter radonmätning. Referensnivån är 200 Bq/m³. En tillförlitlig mätning görs under eldningssäsongen, oktober till april, i minst två månader. Saknas en aktuell mätning bör du göra en egen första vintern.

Varningssignaler utökar din undersökningsplikt. Ser du en fuktfläck eller skriver besiktningsmannen att något bör utredas vidare, måste du gå vidare med det före köpet. Annars kan du inte kräva säljaren på felet.

Juridiken: vad gäller vid ett husköp?

Bud binder ingen, men kontraktet binder båda. Punkt 18–22 handlar om vad du själv ansvarar för och hur du skyddar dig.

18. Undersökningsplikten är din. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt. Du kan inte kräva ersättning för fel som du borde ha upptäckt eller borde ha räknat med utifrån husets ålder. Läs om undersökningsplikten.
19. Dolda fel är ett smalare skydd än många tror. Säljaren ansvarar i 10 år för dolda fel, dock bara för fel som fanns vid köpet och som inte gick att upptäcka eller förvänta sig. Ett 40 år gammalt tak som läcker är sällan ett dolt fel.
20. Bud är inte bindande. Varken du eller säljaren är bunden förrän köpekontraktet är underskrivet av båda. Säljaren får välja en annan köpare även om du bjöd högst.
21. Villkor måste stå i kontraktet. Det finns ingen ångerrätt. Vill du kunna gå ur köpet om besiktningen visar allvarliga fel eller om banken säger nej, krävs en besiktnings- eller låneklausul i köpekontraktet.
22. Mäklaren är anlitad av säljaren. Mäklaren ska vara opartisk och har upplysningsskyldighet mot båda parter. Arvodet får mäklaren dock av säljaren. Kontrollera viktiga uppgifter själv. Köper ni tillsammans bör ni också ordna ägarandelar och eventuellt samboavtal före kontraktet, se köpa hus tillsammans.

Livet i huset: det som kommer efter tillträdet

Ett hus tar tid och pengar på ett sätt som en lägenhet inte gör. Punkt 23–25 handlar om vardagen efter flytten.

23. Underhåll är ett löpande åtagande. Hängrännor ska rensas, fasad målas, värmesystem servas och snö skottas. Gör en enkel underhållsplan med vad som behöver göras de närmaste fem åren och vad det ungefär kostar.
24. Teckna villaförsäkring från tillträdesdagen. Fram till tillträdet ligger risken för huset normalt på säljaren, därefter på dig. Jämför vad försäkringarna täcker vid läckage och fuktskador, eftersom villkoren skiljer sig åt.
25. Tänk tio år framåt. Fler barn, arbete hemifrån, trappor när knäna blir sämre. Att byta hus kostar lagfart på nytt, så ett hus som fungerar länge är värt mer än ett som är perfekt just nu.

Vilka punkter är viktigast för just dig?

För de flesta köpare är punkt 2, 4, 12, 13 och 21 de som sparar mest pengar: engångskostnaderna, driftkostnaden, besiktningen, fukten och villkoren i kontraktet. Köper du ett äldre hus bör du lägga mest tid på avsnittet om husets skick. Köper du nybyggt eller nästan nytt är läget, planerna och ekonomin viktigare, eftersom de tekniska riskerna är mindre.

Är det ditt första hus finns en särskild guide för förstagångsköpare.