Köpa 70-talshus – typiska problem och vad du ska kontrollera

Hur byggdes husen på 70-talet?

På 70-talet byggdes småhus i stor skala. Miljonprogrammet, som pågick till mitten av decenniet, gav inte bara flerbostadshus utan också stora områden med radhus, kedjehus och grupphus, och kataloghusen byggdes i långa serier. Byggandet var rationellt och standardiserat. Det gör 70-talshus ganska lika varandra, och det gör att samma svagheter återkommer.

Oljekrisen 1973 ändrade förutsättningarna. Energin blev dyr, och byggnormen SBN 75 skärpte kraven på isolering och täthet. Hus från andra halvan av decenniet är därför ofta bättre isolerade och tätare än hus från början av det.

Vanligast är enplanshus och 1,5-planshus med låglutande sadeltak, samt radhus och kedjehus. Stommen är oftast en regelstomme av trä, ibland lättbetong, och fram till ungefär 1975 förekommer den sista blåbetongen. Grunden är ofta platta på mark, där isoleringen i många hus ligger ovanpå betongen, eller uteluftsventilerad krypgrund, som blev vanlig från 70-talet och framåt. Fasaden är ofta träpanel eller mexitegel. Mexitegel är tunna fasadtegelstenar som sitter som ett skikt utanpå stommen, så en 70-talsvilla i tegel är i regel ett trähus med tegelfasad. Direktverkande el, alltså elradiatorer i varje rum utan vattenburet system, var mycket vanligt. Ventilationen är ofta självdrag, men mekanisk frånluft förekommer.

Byggdel	Vanligt på 70-talet	Vad du ska kontrollera
Grund	Platta på mark, ofta med isolering ovanpå betongen, eller uteluftsventilerad krypgrund	Golvets uppbyggnad, lukt i huset, fukt och påväxt i krypgrunden
Stomme	Trästomme, ibland lättbetong eller blåbetong	Om blåbetong finns, och i så fall radonhalten
Fasad	Mexitegel eller träpanel, ibland eternit	Sprickor och fogar i teglet, röta i panelens nederkant, skadade eternitskivor
Tak	Låglutande tak med betongpannor eller papp	Underlagstakets ålder, läckage vid anslutningar och genomföringar
Uppvärmning	Direktverkande el, ibland olja	Driftkostnad och åtgärdsförslag i energideklarationen
Ventilation	Självdrag eller mekanisk frånluft	Att fläkten fungerar och att luften inte känns instängd
Golv	Plastmattor, i slutet av decenniet ibland på kaseinspackel	Lukt av ammoniak, äldre mattor och mattlim som kan innehålla asbest

Vilka problem är vanliga i 70-talshus?

Problemen i 70-talshus handlar främst om fukt i grunden, energi och material som i dag är förbjudna. Alla hus har inte alla problem, och det enskilda huset avgör.

Platta på mark med isolering ovanpå betongen. När isoleringen och ett golv av träreglar ligger ovanpå betongplattan blir betongen kall och fuktig av marken. Fukten kan ge mögel i isoleringen och träet, långt innan något syns. Konstruktionen räknas som riskkonstruktion. Plattor med isoleringen under betongen blev standard senare och är betydligt säkrare. Tecken är unken lukt i huset, särskilt i garderober och vid golvlister längs ytterväggarna, och missfärgade lister.

Uteluftsventilerad krypgrund. Varm sommarluft kyls ner under huset, luftfuktigheten stiger och mögel kan växa på blindbotten och bjälkar. Risken ligger i själva byggsättet, även när inga skador syns. Läs mer om hur du bedömer fukt i krypgrund.

Direktverkande el. Elradiatorer i varje rum ger ofta en hög driftkostnad, särskilt i ett större hus. Att konvertera till vattenburen värme med värmepump är dyrt eftersom rör och radiatorer måste dras i hela huset. Kontrollera förbrukningen i energideklarationen och be om elräkningar för ett helt år.

Asbest. Asbest användes ända fram till förbudet 1982, så även hus från slutet av 70-talet kan innehålla det. Vanliga ställen är vinylmattor och mattlim, golvplattor, fix och fog, eternitskivor, rörisolering och ventilationskanaler. Intakt material är ofarligt men blir farligt när du river, slipar eller borrar. Gör en asbestinventering före renovering och följ Arbetsmiljöverkets regler. Yrkesmässig sanering ska göras av företag med tillstånd.

Kaseinhaltigt flytspackel. Flytspackel med kasein, ett protein från mjölk, användes ungefär 1977–1983 för att jämna ut betonggolv. Blir spacklet fuktigt kan det brytas ner och ge ammoniaklukt och symtom som påminner om sjuka hus. Det är relevant i hus från slutet av decenniet.

Radon och PCB. Blåbetong, lättbetong av alunskiffer, användes fram till ungefär 1975 och kan avge radon. Radon kan också komma från marken oavsett byggår, så mät under eldningssäsongen och jämför med referensnivån 200 Bq/m³. PCB förekom i fogmassor och isolerglasfönster fram till ungefär 1973, främst i större byggnader men ibland i småhus.

Vad har troligen redan bytts – och vad återstår?

Ett hus från 70-talet är 47–56 år gammalt 2026. Det är en ålder då många byggdelar når slutet av sin första livslängd, och där skillnaden mellan ett hus som underhållits och ett som inte gjort det blir stor. En renovering av ett 70-talshus handlar ofta mer om tak, dränering och våtrum än om ytskikt.

Byggdel	Livslängd, ungefär	Vad det betyder i ett 70-talshus
Underlagstak	Ofta 30–50 år	Är det original har det nått slutet. Låglutande papptak håller kortare
Dränering	Ofta 30–50 år	Står på tur om den inte är omgjord
Avlopp	Gjutjärn ofta 40–60 år	Plaströr blev vanliga under 70-talet. Gjutjärnsrör är nära slutet
Våtrum	Ofta 20–30 år	Renoverade minst en gång. Är senaste renoveringen från 80-talet är tätskiktet troligen äldre än dagens branschregler
Fönster	Varierar med underhåll	Originalfönster kan vara otäta eller rötskadade
Värmesystem	Varierar	Direktverkande el sitter ofta kvar, ibland med luft-luftvärmepump som komplement

Be om kvitton, fakturor och intyg med årtal på allt som gjorts, och fråga särskilt om grunden och våtrummen. Saknas dokumentation bör du räkna som om arbetet återstår och ta med det i din kalkyl över driftkostnaden.

Vad ska du be besiktningsmannen titta extra på?

Be besiktningsmannen fokusera på grunden, taket och våtrummen. Ta med dig den här listan till husbesiktningen:

• hur golvet på plattan är uppbyggt, och lukt eller missfärgningar i huset
• krypgrunden, om huset har en sådan, inklusive blindbotten och bjälkar
• vinden, underlagstaket och takets anslutningar
• mexitegelfasadens skick, sprickor och fogar
• våtrummens ålder och tätskikt
• material som kan innehålla asbest, som mattor, fix och eternit
• om stommen innehåller blåbetong

En överlåtelsebesiktning är normalt okulär och mäter inte fukten inne i konstruktionen. För ett 70-talshus är fuktmätning i golvet på plattan eller i krypgrunden ofta den viktigaste tilläggsundersökningen. Radonmätning, elbesiktning av en elinstallatör och filmning av avloppet kan också vara värda att köpa till. Planerar du att riva eller bygga om behöver du en asbestinventering innan arbetet börjar.

Hur påverkar husets ålder dina rättigheter vid fel?

Ett hus som är omkring 50 år gammalt förväntas ha slitage. Vid bedömningen av dolda fel jämförs huset med vad en köpare kan förvänta sig av ett hus i samma ålder och skick. Ett gammalt tak eller en trött dränering räknas därför sällan som fel.

Riskkonstruktioner väger extra tungt. Platta på mark med isoleringen ovanpå betongen och uteluftsventilerad krypgrund är så välkända att du förväntas undersöka dem, och pekar besiktningsprotokollet ut risken räknas den som känd för dig. Det följer av din undersökningsplikt. Säljaren ansvarar visserligen för dolda fel i 10 år. En fuktskada i en känd riskkonstruktion blir dock svår att få ersättning för.

Är ett 70-talshus ett bra köp?

Ja, för många är ett 70-talshus ett bra köp. Husen är ofta prisvärda jämfört med nyare hus, har praktiska planlösningar och ligger ofta i planerade områden med gångvägar och närhet till skolor. Mexitegel och betongpannor kräver relativt lite underhåll, och många hus har redan fått nya fönster, tak och värmepump.

Två saker avgör om köpet blir bra: grunden och uppvärmningen. Ett hus med undersökt och frisk grund och en modern värmekälla är ett tryggt val. Ett hus med outredd platta på mark eller krypgrund och direktverkande el kan dock bli dyrt, både i åtgärder och i löpande kostnader. Låt det synas i ditt bud.

Ett 70-talshus passar dig som vill ha mycket yta för pengarna och är beredd att undersöka grunden ordentligt och räkna på energin. Radhus och kedjehus kan dessutom ha en samfällighet som delar på vissa kostnader, vilket beskrivs i guiden om att köpa radhus. Jämför gärna med andra decennier i guiden om att köpa hus efter byggår.

Fråga alltid vad som finns under golvet. Ett nytt golv ovanpå en fuktig platta eller över en fuktig krypgrund löser inte problemet, det döljer det.