Köpa 20-talshus – typiska problem och vad du ska kontrollera

Hur byggdes husen på 1920-talet?

Ett 20-talshus är oftast ett trähus med källare, självdrag och en tydlig stil. Den som vill köpa hus från 1920-talet köper alltså ett hus byggt med andra material och principer än dagens. Tjugotalsklassicism, även kallad nordisk klassicism, är 1920-talets arkitekturstil med symmetriska fasader, sparsamma klassiska detaljer och ofta brutet tak, så kallat mansardtak. Många hus byggdes som egnahem, alltså småhus som familjer lät bygga för att äga själva.

Stommen är vanligen av trä, antingen som regelverk eller som plankstomme. Isoleringen är tunn och består ofta av sågspån, kutterspån, torv eller liknande organiskt material. Husen stod ofta på en källare, ibland på torpargrund. Värmen kom ursprungligen från kakelugnar, kaminer eller en vedpanna, och har i de flesta hus senare ersatts av olja, el eller värmepump.

Byggdel	Vanligt på 1920-talet	Vad du ska kontrollera
Stomme	Trä, regelverk eller plank	Röta i syllar och nedre delar av väggarna, spår av äldre fuktskador
Grund	Källare, ibland torpargrund	Fukt, lukt, dränering, hur källaren är inredd eller isolerad
Isolering	Tunn, ofta sågspån eller kutterspån	Hur tilläggsisolering är gjord och om den stängt in fukt
Tak	Brutet tak eller sadeltak	Underlagstakets ålder, plåtdetaljer, läckage vid kupor och skorsten
Fasad	Träpanel eller puts	Puts som släpper, panel som ruttnat nertill, täta färgskikt
Uppvärmning	Ursprungligen kakelugn, kamin eller vedpanna	Vad som ersatt originalet, skick på skorsten och eldstäder
Ventilation	Självdrag	Om kanaler är igensatta eller om ombyggnader stört luftflödet

Vilka problem är vanliga i 20-talshus?

De vanligaste problemen hänger ihop med fukt, ålder och tidigare ombyggnader. Inget av dem gäller alla hus, men de är värda att utesluta ett i taget.

Fukt i källaren. Källarväggar av betong eller sten tar upp markfukt. En källare som senare har inretts med reglade väggar, isolering och golv direkt mot betongen är en riskkonstruktion, eftersom fukten stängs in bakom materialet. Tecken är källarlukt, missfärgningar längs golvet och saltutfällningar på väggarna.

Torpargrund som tilläggsisolerats. En torpargrund är en enkel grund där huset vilar på en stenfot med ett ventilerat utrymme under golvet. Har någon isolerat golvet eller tätat grunden kan utrymmet bli kallare och fuktigare. Titta efter lukt, kalla golv och påväxt under huset.

Tilläggsisolering som gjorts fel. Många 20-talshus har fått extra isolering, plastfolie eller nya fasadskivor. Görs det utan hänsyn till hur det gamla huset hanterar fukt kan fukt fastna i väggen. Sådant syns ofta inte utifrån, så fråga vad som gjorts och när.

Gammal el. Äldre elanläggningar kan sakna jordfelsbrytare och ha ojordade uttag. I ett hundraårigt hus är det vanligt att gammalt och nytt blandas, med ledningar från olika decennier.

Avlopp och vattenrör. Avloppsrör av gjutjärn håller ofta 40–60 år. Finns originalrör kvar har de passerat sin förväntade livslängd med god marginal.

Tak med många anslutningar. Ett brutet tak har fler vinklar, kupor och plåtdetaljer än ett enkelt sadeltak, och varje anslutning är en möjlig läckpunkt. Kattvindar bakom snedtaken är dessutom svåra att komma åt och inspektera.

Radon kan komma från marken oavsett byggår. Blåbetong användes från ungefär 1929, så den finns sällan i stommen i ett 20-talshus men kan finnas i senare tillbyggnader. Asbest kan finnas i material från senare renoveringar, som rörisolering, eternit, mattor och mattlim.

Vad har troligen redan bytts – och vad återstår?

Ett hus från 1920-talet är ungefär hundra år gammalt 2026. Nästan alla installationer och ytskikt har passerat sin livslängd minst en gång och bör alltså ha bytts. Frågan är inte om, utan när och hur.

• Tak. Underlagstak håller ofta 30–50 år. Taket kan ha lagts om både en och två gånger. Fråga när det senast gjordes.
• Dränering. Livslängden är ofta 30–50 år. Saknas uppgift om när den gjordes bör du räkna med att den behöver göras om.
• Avlopp. Ursprungliga gjutjärnsrör har passerat sin livslängd. Är avloppet bytt till plast är det en stor post som redan är klar.
• Våtrum. Ett badrum håller ofta 20–30 år. Är det byggt före 1990-talets branschregler saknar det ofta tätskikt enligt dagens krav.
• Fönster. Gamla träfönster kan hålla mycket länge om de underhålls. Fönster som bytts under 1970- eller 1980-talen kan dock vara sämre än originalen.
• El och värme. Kontrollera när elen senast drogs om och vad som ersatt den ursprungliga eldningen.

Be säljaren om kvitton, fakturor och intyg för det som gjorts, särskilt för våtrum, el och dränering. Ett hus med dokumenterade åtgärder är värt mer än ett där ingen vet. Energideklarationen visar dessutom hur mycket energi huset använder och vilka åtgärder som föreslås. Läs mer om energideklarationen.

Vad ska du be besiktningsmannen titta extra på?

En vanlig överlåtelsebesiktning räcker sällan för ett så gammalt hus. Be besiktningsmannen lägga extra tid på:

• källaren, med fuktindikering på väggar och golv samt hur den är inredd
• krypgrund eller torpargrund, om sådan finns
• syllar och nedre delar av ytterväggarna
• vinden och kattvindarna, med fokus på läckage och tidigare fuktskador
• hur tilläggsisolering och fasadbyten är utförda
• skorsten och eldstäder

Tilläggsundersökningar som ofta är värda pengarna i ett 20-talshus:

• Fuktmätning i källarväggar och golv, om besiktningen visar tecken på fukt.
• Elbesiktning av en elinstallatör, eftersom el inte ingår i en vanlig besiktning.
• Avloppsfilmning för att se rörens skick inifrån.
• Radonmätning under eldningssäsongen. Referensnivån är 200 Bq/m³.
• Asbestinventering före renovering, om du planerar att riva eller bila i äldre material.

Låt också en skorstensfejare kontrollera eldstäder och skorsten innan du eldar i dem. Hur en besiktning går till beskrivs i guiden om husbesiktning.

Hur påverkar husets ålder dina rättigheter vid fel?

Ju äldre huset är, desto mer måste du räkna med själv. Vid bedömningen av dolda fel jämförs huset med vad en köpare rimligen kan förvänta sig av ett hus i samma ålder och skick. I ett hundraårigt hus räknas därför mycket slitage och många gamla lösningar som normalt, inte som fel.

Din undersökningsplikt väger också tyngre. Varningssignaler som lukt eller fuktfläckar kräver att du går vidare. Säljaren ansvarar för dolda fel i 10 år efter tillträdet, men i praktiken är det svårt att få rätt för sådant som är typiskt för husets ålder.

Är ett 20-talshus ett bra köp?

Ja, för rätt köpare. Ett 20-talshus har ofta gedigna material, genomtänkta proportioner och ett läge i etablerade villaområden nära centrum. Många har klarat hundra år och kan klara hundra till med rätt underhåll.

Nackdelarna är lika tydliga. Driften kan bli dyr om huset är dåligt isolerat, och nästan allt kan behöva göras om någon gång. Renoveringen kräver dessutom kunskap om hur äldre hus fungerar. En modern standardlösning kan göra mer skada än nytta. Den som ska renovera ett hus från 20-talet bör därför anlita hantverkare med erfarenhet av äldre hus och räkna med att arbetet tar längre tid och kostar mer än väntat.

Ett 20-talshus passar dig som uppskattar karaktär, har tålamod och en ekonomisk buffert. Vill du ha ett hus där du slipper tänka på underhåll de närmaste åren passar ett yngre hus dock bättre. Räkna in underhållet i din driftkostnad och jämför med andra årtionden i guiden om att köpa hus efter byggår. Nästa steg i serien är guiden om att köpa 30-talshus.