Köpa 90-talshus – typiska problem och vad du ska kontrollera

Hur byggdes husen på 90-talet?

90-talshus byggdes under nya regler och med nya material. Från 1994 gällde Boverkets byggregler, BBR, som ersatte de äldre byggnormerna. Under årtiondet etablerades också branschregler för våtrum. Efter finanskrisen i början av årtiondet byggdes betydligt färre småhus än under decennierna före, så utbudet av 90-talshus är mindre än av hus från 70- och 80-talen.

Typiska hus är kataloghus i trä, enplanshus och tvåplanshus, och radhus i mindre grupper. Putsade fasader blev vanligare, och i en del hus lades putsen direkt på isolering av cellplast. Husen är ofta välisolerade och har mekanisk ventilation, antingen frånluft eller FTX (från- och tilluft med värmeåtervinning). Mot slutet av årtiondet blev värmepumpar vanligare.

Byggdel	Vanligt på 90-talet	Vad du ska kontrollera
Grund	Uteluftsventilerad krypgrund eller platta på mark	Fukt, lukt och påväxt i krypgrunden. Vid platta: att isoleringen ligger under betongen
Stomme	Träregelstomme med god isolering	Fukt vid syll, fönster och anslutningar
Fasad	Träpanel, tegel eller puts, ibland puts direkt på cellplast	Om putsen är enstegstätad, sprickor och fuktfläckar under fönster
Tak	Betongpannor eller papp, underlagstak av papp	Underlagstakets ålder, läckage vid genomföringar
Ventilation	Mekanisk frånluft eller FTX	Filterbyten, rengöring och aggregatets ålder
Uppvärmning	El, vattenburen eller direktverkande, fler värmepumpar mot slutet	Värmepumpens ålder och service, energiförbrukning
Våtrum	Kakel eller plastmatta med tätskikt enligt tidens regler	När badrummet byggdes eller renoverades och om det finns dokumentation

Vilka problem är vanliga i 90-talshus?

De vanligaste riskerna är enstegstätade putsfasader, fukt i krypgrunden och våtrum som börjar bli gamla. Långt ifrån alla 90-talshus har problemen. Det enskilda huset avgör, och en besiktning behövs för att veta.

Enstegstätad putsfasad. En enstegstätad fasad är en putsfasad där putsen ligger direkt på cellplast utan luftspalt. Konstruktionen förekommer i småhus från ungefär 1990-talet till mitten av 2000-talet och räknas som riskkonstruktion. Tränger vatten in vid fönster, dörrar eller genomföringar kan det inte torka ut, och träreglarna bakom kan få fukt- och mögelskador. Skadorna syns dock sällan utifrån. Sprickor i putsen och missfärgningar under fönsterhörn kan vara tecken, men bara en fuktmätning genom provhål i fasaden ger ett säkert svar. En del hus har redan fått fasaden ombyggd till en konstruktion med luftspalt. Be i så fall om dokumentation.

Fukt i uteluftsventilerad krypgrund. Uteluftsventilerad krypgrund är en riskkonstruktion. På sommaren kyls varm, fuktig uteluft ned under huset, och fuktigheten kan bli så hög att mögel växer på blindbotten och bjälkar. Tecken är unken lukt och synlig påväxt. Läs guiden om fukt i krypgrund.

Våtrum som närmar sig livslängden. Ett våtrum håller ofta 20–30 år, och ett originalbadrum från 90-talet är vid den gränsen. Branschreglerna för våtrum etablerades under 1990-talet, så ett badrum från slutet av årtiondet kan ha ett bättre tätskikt än ett från början. Tecken på problem är spruckna fogar, lösa plattor och fuktfläckar i angränsande väggar.

Ventilation som inte sköts. Mekanisk ventilation kräver underhåll. Igensatta filter och smutsiga kanaler ger sämre luft och kan låta fukt stanna kvar i huset. Fråga när filtren byttes och om kanalerna har rengjorts.

Radon från marken. Blåbetong användes inte på 90-talet, men radon kan komma in från marken oavsett byggår. Mät för att veta.

Vad har troligen redan bytts – och vad återstår?

Ett 90-talshus är mellan 27 och 36 år gammalt 2026. Det betyder att flera byggdelar står inför sin första stora renovering. Be säljaren om kvitton, fakturor och intyg på det som är gjort, eftersom dokumentationen avgör hur mycket arbetet är värt för dig.

• Tak: Underlagstak av papp håller ofta 30–50 år och papptak ofta kortare. Ett originaltak kan fungera flera år till men bör kontrolleras.
• Dränering: Livslängden är ofta 30–50 år. Kontrollera marklutningen och att vatten leds bort från huset.
• Våtrum: Ett badrum från byggåret behöver ofta göras om inom några år.
• Avlopp: Plaströr, som i regel håller länge. Filmning är motiverad om det luktar eller rinner trögt.
• Fönster: Ofta original och i regel i brukbart skick. Titta efter rötskador i bågar och karmar och trasiga isolerglas.
• El: Anläggningen är relativt modern men kan sakna jordfelsbrytare i äldre delar. Fråga efter dokumentation.
• Värmesystem: En värmepump från slutet av 90-talet har ofta redan bytts eller behöver bytas snart. Direktverkande el ger ofta en hög driftkostnad. Energideklarationen visar förbrukningen och föreslagna åtgärder.

Vad ska du be besiktningsmannen titta extra på?

Be besiktningsmannen att särskilt granska fasaden, grunden och våtrummen. Inför en husbesiktning kan du lämna en lista:

• om en putsfasad är enstegstätad eller har luftspalt
• sprickor i putsen och anslutningar kring fönster, dörrar och genomföringar
• krypgrunden i sin helhet, med fukt, lukt och påväxt
• våtrummens ålder, golvbrunnar och tecken på fukt i angränsande väggar
• ventilationens funktion och skötsel
• takets och underlagstakets skick

Tilläggsundersökningar som kan vara värda att köpa till:

• fuktmätning i fasaden genom provhål, om huset har putsfasad på cellplast
• fuktmätning i krypgrund och våtrum
• radonmätning under eldningssäsongen, med referensnivån 200 Bq/m³
• elbesiktning av en elinstallatör om dokumentation saknas
• avloppsfilmning om det finns tecken på stopp eller lukt

Hur påverkar husets ålder dina rättigheter vid fel?

Ett 90-talshus är inget nytt hus, och vid en bedömning av dolda fel räknas slitage som hör till åldern som normalt. Ett våtrum i slutet av sin livslängd är något du förväntas räkna med.

Enstegstätade fasader är en känd riskkonstruktion. Står det i besiktningsprotokollet att fasaden är enstegstätad eller att fuktmätning rekommenderas räknas risken som känd för dig. Din undersökningsplikt betyder att du bör låta undersöka fasaden innan du skriver under.

Är ett 90-talshus ett bra köp?

För de flesta köpare är ett 90-talshus ett bra köp. Husen är relativt moderna, välisolerade och har planlösningar som fungerar i dag. Underhållsbehovet är ofta mindre än i äldre hus, även om våtrum, tak och värmesystem börjar närma sig sina första byten.

Ett putsat 90-talshus är dock ett särfall. Köp det bara om fasaden är fuktmätt eller redan ombyggd, eller om priset tar höjd för en ombyggnad. Ett hus med träfasad eller tegel och dokumenterat underhåll passar dig som vill ha ett hus med få överraskningar. Jämför gärna med ett 80-talshus, som kan vara billigare men har kommit längre i sin livscykel.