Att köpa hus för att hyra ut – kalkyl, regler och skatt
Kort svar: Ja, du får köpa ett hus för att hyra ut det, men banken måste godkänna upplägget. Hyran beskattas med 30 % efter ett schablonavdrag på 40 000 kr plus 20 % av hyran (2026), om huset räknas som privatbostad. I vårt exempel med ett hus för 3 000 000 kr och 15 000 kr i månadshyra blir kassaflödet plus 32 100 kr per år före amortering och minus 21 900 kr efter. Affären bygger på amortering och värdeökning.
Får man köpa hus för att hyra ut?
Ja. Du får köpa en villa, ett radhus med äganderätt eller ett fritidshus och hyra ut det. Eftersom du äger fastigheten själv finns ingen förening som ska ge tillstånd, vilket är en skillnad mot bostadsrätt.
Tre parter har ändå synpunkter: banken, som ska låna ut pengarna, Skatteverket, som beskattar hyran, och hyresgästen, som skyddas av hyreslagstiftningen. Det är de tre som avgör om affären går ihop.
Hur ser banken på att du vill köpa villa och hyra ut?
Banken kan säga nej, eller ställa hårdare krav, när du inte ska bo i huset själv. Vanliga bolånevillkor utgår från att bostaden är din egen, och banken kan kräva att du ber om samtycke innan du hyr ut.
Räkna med det här:
- Bolånetak och amorteringskrav gäller som vanligt. Du behöver minst 10 % i kontantinsats och amorterar 2 % per år så länge belåningsgraden är över 70 %.
- Kalkylen görs på hela din ekonomi. Banken lägger ihop lånet på ditt eget boende med det nya lånet. Hur mycket av hyresintäkten som får räknas med varierar mellan banker, och en del räknar inte med den alls.
- Var öppen med syftet. Att uppge att du ska bo i huset och sedan hyra ut kan strida mot lånevillkoren.
Ett alternativ är att belåna din nuvarande bostad för att få fram kontantinsatsen. Ett sådant tilläggslån får ta belåningen på den bostaden till högst 80 % av värdet.
Hur beskattas hyran när du hyr ut privat?
Räknas huset som privatbostad beskattas hyran i inkomstslaget kapital. Du drar av ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år plus 20 % av hyresintäkten. Överskottet beskattas med 30 %. Du redovisar det själv i deklarationen.
Schablonavdraget ersätter de faktiska kostnaderna. Du får alltså inte dra av drift, underhåll eller värdeminskning mot hyran. Ränteavdraget gör du dock som vanligt, med 30 % upp till 100 000 kr i ränteutgifter per person och år och 21 % över det. Gränsen gäller dina sammanlagda räntor, även för bolånet på ditt eget boende.
Ett småhus är privatbostad om det till övervägande del används, eller är avsett att användas, som bostad eller fritidsbostad av dig eller närstående. Ett hus som köps enbart för att hyras ut till utomstående kan i stället bli näringsfastighet. Då beskattas uthyrningen som näringsverksamhet med andra regler för avdrag och avgifter. Stäm av med Skatteverket eller en skatterådgivare före köpet.
Vilken hyra får du ta, och vilka lagar gäller?
Hyr du ut en enda bostad privat gäller privatuthyrningslagen. Hyran ska då vara kostnadsbaserad: en skälig kapitalkostnad, beräknad som en rimlig avkastning på husets marknadsvärde, plus driftkostnaderna. Att du har höga lån ger alltså inte rätt till högre hyra.
Det här bör du känna till som hyresvärd:
- Hyresgästen har inget besittningsskydd enligt privatuthyrningslagen. Ni kan avtala om en bestämd hyrestid.
- Hyresgästen kan alltid säga upp avtalet i förtid, med kortare uppsägningstid än den som gäller för dig.
- Hyresnämnden kan sänka en för hög hyra, dock bara framåt i tiden.
- Hyr du ut fler än en bostad gäller hyreslagen för den andra och följande. Då är hyresgästens skydd starkare, med regler om bruksvärdeshyra och besittningsskydd.
Skriv alltid ett skriftligt hyresavtal. Ange vad som ingår i hyran, vem som sköter trädgård och snöröjning och vad som gäller för el, vatten och sophämtning. Gör en besiktning med foton vid in- och utflytt.
Vilken försäkring behövs?
Du behöver en villaförsäkring som gäller för ett uthyrt hus. Meddela försäkringsbolaget att du inte bor där. En vanlig villahemförsäkring kan ha begränsningar när ägaren inte bor i huset, och din egen hemförsäkring täcker inte hyresgästens saker. Kräv i hyresavtalet att hyresgästen har en egen hemförsäkring.
Lönar det sig? Kalkyl för hus på 3 000 000 kr
I exemplet kostar huset 3 000 000 kr. Du lägger 300 000 kr i kontantinsats och lånar 2 700 000 kr. Räntan är en exempelränta på 3 %, inte en prognos. Hyran är 15 000 kr per månad, och drift och underhåll antas kosta 60 000 kr per år inklusive försäkring och fastighetsavgift. Vi räknar med en ägare, att huset är privatbostad och att hela räntan ryms under gränsen för 30 % avdrag.
| Post | Per år |
|---|---|
| Hyresintäkt, 12 × 15 000 kr | + 180 000 kr |
| Skatt på hyran: avdrag 40 000 kr + 20 % av 180 000 kr = 76 000 kr. Överskott 104 000 kr × 30 % | − 31 200 kr |
| Ränta 3 % på 2 700 000 kr = 81 000 kr, efter 30 % ränteavdrag | − 56 700 kr |
| Drift och underhåll, antagande | − 60 000 kr |
| Kassaflöde före amortering | + 32 100 kr |
| Amortering 2 % av lånet | − 54 000 kr |
| Kassaflöde efter amortering | − 21 900 kr |
Du får alltså skjuta till ungefär 1 800 kr i månaden. Amorteringen är ett sparande som minskar din skuld, så din förmögenhet ökar med 32 100 kr per år om husets värde står still. Ställt mot de 300 000 kr du satt in, plus lagfart på 45 825 kr och eventuella pantbrev, är det en måttlig avkastning för en affär med klumprisk och eget arbete.
Känslighet: högre ränta och tomma månader
| Scenario | Kassaflöde före amortering | Kassaflöde efter amortering |
|---|---|---|
| Grundexempel, 3 % ränta, fullt uthyrt | + 32 100 kr | − 21 900 kr |
| 5 % ränta, fullt uthyrt | − 8 850 kr | − 62 850 kr |
| 3 % ränta, två månader utan hyresgäst | + 9 300 kr | − 44 700 kr |
Så är scenarierna räknade:
- 5 % ränta: räntan blir 135 000 kr. Avdraget är 30 % på de första 100 000 kr, alltså 30 000 kr, och 21 % på resterande 35 000 kr, alltså 7 350 kr. Räntan efter avdrag blir 97 650 kr. Har du också ränta på ditt eget boende når du gränsen tidigare.
- Två månaders vakans: hyran blir 150 000 kr. Avdraget blir 40 000 kr plus 30 000 kr, överskottet 80 000 kr och skatten 24 000 kr. Ränta och drift är oförändrade.
En trasig värmepump eller ett takbyte ryms inte i något av scenarierna. Räkna på vad huset faktiskt kostar att äga med hjälp av guiden om driftkostnad för hus.
Slutsats: när är det en bra idé?
Att köpa hus för att hyra ut är sällan en kassaflödesaffär i Sverige. Kostnadsbaserad hyra, amorteringskrav och hög belåning gör att hyran i bästa fall täcker de löpande kostnaderna. Vinsten ligger i amorteringen och i en värdeökning som du inte kan räkna med.
Det passar dig som har god marginal i privatekonomin, klarar flera månader utan hyra och högre ränta, och som ändå har en plan för huset, till exempel att själv flytta dit senare eller låta ett barn bo där. Det passar dock sämre om kalkylen bara går ihop när allt går rätt.
Riskerna i korthet:
- räntan stiger och äter upp hela marginalen
- huset står tomt eller hyresgästen betalar inte
- oväntade reparationer som du måste betala direkt
- värdet faller, och med 90 % belåning är hela insatsen snabbt borta
- allt kapital ligger i ett enda hus på en ort
Är det bättre att köpa fastighet och hyra ut via bolag?
För ett enstaka småhus är det sällan enklare. Ett bolag betalar 4,25 % i stämpelskatt i stället för 1,5 %, får inte använda schablonavdraget, lånar på företagsvillkor och ska ha bokföring och årsredovisning. I gengäld dras faktiska kostnader av, och reglerna för beskattning av vinst ser annorlunda ut.
Bolag blir intressant först när du planerar flera fastigheter eller en verksamhet i större skala. Ta hjälp av en redovisningskonsult eller skatterådgivare innan du bestämmer dig, eftersom valet är svårt att ändra i efterhand. Vad själva köpet kostar privat ser du i guiden om vad det kostar att köpa hus, och reglerna för lånet finns i guiden om amorteringskrav.
Vanliga frågor
Får man köpa hus för att hyra ut?
Ja. Det finns inget förbud mot att äga en villa som du inte bor i själv, och till skillnad från en bostadsrätt behöver du inte tillstånd från någon förening. Däremot kan bankens bolånevillkor förutsätta att du bor i huset. Berätta därför för banken redan i låneansökan att huset ska hyras ut.
Lönar det sig att köpa hus och hyra ut?
Sällan som ren kassaflödesaffär. Med 90 % belåning går hyran ofta ungefär jämnt upp med ränta, skatt och drift, och efter amortering får du skjuta till pengar varje månad. Avkastningen kommer i stället från amorteringen, som är ett sparande, och från en eventuell värdeökning som ingen kan lova.
Hur mycket skatt betalar man när man hyr ut ett hus privat?
Räknas huset som privatbostad drar du av 40 000 kr plus 20 % av hyran och betalar 30 % skatt på resten. Vid en hyra på 180 000 kr per år blir avdraget 76 000 kr, överskottet 104 000 kr och skatten 31 200 kr. Faktiska kostnader som ränta och drift får du inte dra av mot hyran, men ränteavdraget gör du som vanligt.
Vilken hyra får man ta när man hyr ut en villa?
Enligt privatuthyrningslagen ska hyran vara kostnadsbaserad. Den får täcka en skälig kapitalkostnad, räknad som en rimlig avkastning på husets marknadsvärde, plus dina driftkostnader för huset. Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och få hyran sänkt framåt i tiden om den är för hög.
Kan jag köpa hus och hyra ut till mitt barn eller en släkting?
Ja. Skattereglerna är desamma, men hyran bör vara marknadsmässig eller åtminstone genomtänkt. Skriv hyresavtal precis som med en utomstående, så är det tydligt vad som gäller om relationen eller ekonomin förändras.